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La venta de una propiedad inmobiliaria en nuestro país conlleva una serie de obligaciones fiscales que los propietarios deben tener en cuenta al realizar este movimiento para así evitar posibles sanciones y no equivocarse al plantear su situación tributaria. Con la llegada del año 2025, aunque las normativas fiscales mantienen su estructura básica, es importante estar al tanto de las particularidades y posibles novedades que pueden afectar a este tipo de transacciones.
La transmisión de una vivienda genera una ganancia o pérdida patrimonial que debe declararse en el IRPF correspondiente al ejercicio fiscal en el que se efectúa la venta. La ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del inmueble, considerando ciertos gastos deducibles.
El valor de adquisición incluye el precio original de compra más los gastos y tributos inherentes a dicha adquisición, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), gastos notariales y registrales, así como las inversiones en mejoras realizadas en la propiedad. En cuanto al valor de transmisión, se corresponde con el precio de venta del inmueble, del cual se pueden deducir los gastos asociados a la venta, como honorarios de agencias inmobiliarias, gastos notariales y registrales, entre otros.
La ganancia patrimonial resultante se integra en la base imponible del ahorro y tributa según los tipos establecidos en la legislación vigente. Hay que saber que se debe conservar toda la documentación que respalde estos cálculos para presentarla en caso de que exista un requerimiento de parte de la Agencia Tributaria.
Este impuesto grava el incremento de valor que experimenta el terreno sobre el cual se asienta la propiedad durante el período en que ha estado en posesión del vendedor. El cálculo se basa en el valor catastral del suelo y el número de años de tenencia.
Es importante destacar que, tras recientes sentencias y modificaciones legales, el contribuyente puede optar por el método de cálculo que resulte más beneficioso o, incluso, acreditar la inexistencia de incremento de valor para evitar el pago del impuesto. El plazo para liquidar este impuesto suele ser de 30 días hábiles desde la fecha de transmisión.
Aunque tradicionalmente el IBI del año en curso corresponde al propietario a fecha 1 de enero, es común que en el contrato de compraventa se pacte el prorrateo de este impuesto entre comprador y vendedor en función de los meses de titularidad de cada parte. Este acuerdo debe quedar claramente reflejado para evitar futuros conflictos. La cantidad de este impuesto depende de la localidad y características de la propiedad.
Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener un 3% del precio de venta e ingresarlo a favor de la Agencia Tributaria en concepto de pago a cuenta del impuesto sobre la renta de no residentes. Este importe se considera un adelanto del impuesto que el vendedor deberá declarar.
Existen situaciones en las que la ganancia patrimonial puede quedar exenta o beneficiarse de reducciones:
Aunque las obligaciones fiscales mencionadas mantienen su vigencia, es recomendable estar atento a posibles cambios legislativos que puedan introducir novedades en materia tributaria. Por ejemplo, se ha ampliado el ámbito temporal de aplicación de la deducción por obras de mejora de la eficiencia energética de viviendas, lo cual podría influir en el cálculo de las ganancias patrimoniales si se han realizado inversiones en este sentido.
De esta forma, queda claro que realizar la venta de una vivienda en 2025 implica a su vez, y de forma indefectible, una serie de obligaciones fiscales que es fundamental conocer y cumplir para evitar sanciones y optimizar la carga tributaria.
