¿Cómo tributa la venta de una segunda vivienda en mayores de 65 años?

Desde 2015, las personas mayores de 65 años en España gozan de una serie de beneficios fiscales al gestionar su patrimonio inmobiliario y hacer la declaración de la renta. La compraventa de una casa lleva implícito que tanto el vendedor como el comprador deban hacer frente al pago de una serie de impuestos, como es el caso del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Todos los contribuyentes, independientemente de su edad, tienen obligaciones en el IRPF; no obstante, en ocasiones, algunas personas están exentas de su pago.

A diferencia de otras personas, la venta de inmuebles de los mayores de 65 años está sujeta a otras medidas en la normativa fiscal, que no se aplican en las demás transacciones, y que dan derecho a exenciones en los pagos de cierto impuesto. Según el artículo 41.bi del RD 439/2007, este colectivo no tendrá que pagar IRPF si la venta se produce en relación a su vivienda habitual. Para que un inmueble sea considerado como vivienda habitual y pueda acceder a esta exención, es necesario que cumpla con el requisito de residencia efectiva.

“La ley exige que el propietario haya vivido en él de forma continua durante al menos tres años consecutivos. Sin embargo, existen excepciones que permiten períodos de residencia más cortos, como en casos de fallecimiento, separación matrimonial o cambios de residencia por razones laborales. Acreditar que el inmueble es su residencia habitual implica contar con documentación que respalde su estancia continua en la propiedad. Facturas de servicios básicos (electricidad, agua, gas), extractos bancarios, registros de asistencia médica, certificados de escolaridad o el certificado de empadronamiento histórico son ejemplos de documentos que pueden ser solicitados para verificar la residencia en el inmueble”, aseguran desde Talaiot, asesores inmobiliarios.

Esta ventaja se aplica tanto en transacciones "onerosas o lucrativas" como en aquellas realizadas a cambio de una renta vitalicia o temporal. Para que la exención sea total, todos los propietarios del inmueble deben haber cumplido los 65 años. De lo contrario, el beneficio se aplicará únicamente a la parte correspondiente al titular que cumpla con esta condición.

¿Qué pasa con las segundas residencias? 

En el caso de las segundas residencias no tienen los mismos beneficios fiscales que la vivienda habitual. En estos supuestos la ganancia patrimonial generada por la venta del inmueble estará sujeta al pago del IRPF. La imputación de renta inmobiliaria en el IRPF se calcula como un porcentaje que oscila entre el 2% y el 11% sobre el valor catastral de la vivienda en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Además, cualquier vivienda, aunque esté vacía, puede generar una imputación de renta inmobiliaria, calculada sobre el valor catastral del inmueble. Este porcentaje, que oscila entre el 1,1% y el 2%, puede incrementar la carga tributaria del contribuyente si no se realiza la declaración correspondiente.

No obstante, los mayores de 65 estarán exentos también de pagar impuestos si venden una segunda vivienda en el caso de que la ganancia patrimonial se reinvierta en contratar una renta vitalicia con un banco o aseguradora. El límite de exención es de 240.000 euros, por lo que, si la transacción supera dicha cuantía, se debe tributar como ganancia patrimonial.

Desde el Banco Santander aseguran que una renta vitalicia es “un producto de ahorro que permite percibir una cantidad de dinero "constante y periódica" –habitualmente mes a mes– con carácter vitalicio, es decir, hasta el fallecimiento del asegurado”. 

Para beneficiarse de dicha exención, se deben cumplir con los siguientes requisitos: