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La venta de una vivienda por debajo de su valor catastral es un asunto que genera distintas preguntas, y además conlleva una serie de consideraciones fiscales y legales que se deberían tener en cuenta. En principio, la ley permite que dos particulares acuerden libremente el precio de venta de un inmueble, siempre que no se infrinjan normas legales. No obstante, esta libertad puede llevar a ciertas complicaciones fiscales si no se maneja adecuadamente.
El valor catastral es una valoración administrativa que se utiliza principalmente para el cálculo de impuestos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la plusvalía municipal. Este valor se determina considerando varios factores, como la ubicación del inmueble, las condiciones urbanísticas, el coste de construcción y otros atributos del terreno y la edificación.
Por otro lado, el valor de mercado es el precio al que un inmueble se podría vender en condiciones normales en el mercado inmobiliario. Este valor puede fluctuar en función de la oferta y la demanda, y no siempre coincide con el valor catastral. De hecho, es habitual que el valor catastral sea inferior al valor de mercado, sin embargo existen ciertas situaciones excepcionales en las que el valor de mercado puede ser inferior al catastral.
Vender una vivienda por debajo del valor catastral puede tener varias implicaciones fiscales. La primera de ella es que la Agencia Tributaria puede realizar una comprobación de valores si considera que el precio de venta es anormalmente bajo. En este caso, puede ajustar el valor de la transacción al valor catastral y exigir el pago de los impuestos correspondientes sobre esa base ajustada, incluyendo intereses de demora y posibles sanciones.
Otra situación que puede ocurrir si el precio de venta es inferior al valor catastral, es que se genere una ganancia patrimonial ficticia para el vendedor, que sería gravada en el IRPF. Esto ocurre porque la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de venta declarado puede no reflejar la realidad económica de la transacción.
En los casos más extremos vender por debajo del valor catastral puede ser interpretado como una forma de evasión fiscal, especialmente si se sospecha que la transacción se realizó para pagar menos impuestos. Esto puede acabar traduciéndose en multas y recargos significativos por parte de la administración tributaria.
En primer lugar, para todo este tipo de operaciones es esencial contar con el asesoramiento de un abogado o asesor fiscal especializado en transacciones inmobiliarias. Estos profesionales pueden proporcionar orientación sobre cómo proceder con la venta, asegurando que se cumplan todas las obligaciones legales y fiscales, y ayudando a evitar sanciones.
Además, otro de los movimientos que debemos hacer es realizar un informe de valoración actualizado por parte de un tasador independiente. Con este informe podemos justificar el precio de venta y servirnos como evidencia ante la administración tributaria de que el valor de mercado es inferior al valor catastral.
Finalmente, y de forma lógica, la última recomendación es mantener toda la documentación relevante en orden y al día. Esto incluye la escritura de la propiedad, recibos de impuestos pagados y cualquier otro documento que pueda respaldar la legalidad de la transacción. Asegurarse de que todos los documentos están actualizados y correctamente archivados puede facilitar la defensa en caso de una comprobación de valores por parte de la Agencia Tributaria.