Subrogar o novar la hipoteca: ¿qué compensa más?

La subida de los tipos de interés ha supuesto un auténtico mazazo para muchas economías domésticas, que se han encontrado con un aumento inesperado de la cuota mensual de su hipoteca. Ante esta situación, no todos los titulares de un préstamo hipotecario son capaces de afrontar la subida y eso les lleva a intentar capear el temporal mediante un cambio en la propia hipoteca, ya que solo de ese modo podrán evitar entrar en una situación de impago que incluso podría llevarlos al desahucio.

Ese cambio en la hipoteca se puede realizar de dos modos: solicitándolo al banco con el que se tiene firmado el préstamo o firmando una nueva hipoteca con otra entidad bancaria que ofrezca mejores condiciones y, por lo tanto, mayor facilidad a la hora de pagar. Si se opta por la primera opción, habrá de realizarse una novación de la hipoteca, mientras que en la segunda esta deberá ser subrogada.

Cuando se toma la decisión de cambiar el préstamo hipotecario, no es de extrañar que surja la pregunta de qué compensa más. Sin embargo, no hay una respuesta clara. Decidirse entre una novación o una subrogación de la hipoteca dependerá de las condiciones que se puedan negociar con los bancos, tanto con uno nuevo como con el que se firmó en el momento de comprar la vivienda.

Cuando se decide mantener la hipoteca en el mismo banco pero con cambios, “tu entidad debe entregarte la información precontractual, FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y FIAE (ficha de Advertencias Estandarizada), al menos diez días naturales antes de la fecha de la novación”, explica la web del Banco de España.

En cuanto a los cambios, el más habitual es el relacionado con los tipos de interés. Generalmente, se cambia de un tipo variable a otro fijo que no esté sujeto a los vaivenes del mercado. No obstante, también se puede cambiar el plazo. En este caso, si se aumenta, la cuota mensual disminuirá, aunque a la larga se termine pagando más dinero. De hecho, incluso se puede cambiar el titular del préstamo, aunque esto no suele estar tan relacionado con la necesidad de que los pagos mensuales sean menos elevados.

Cuando se realiza una novación, es probable que el banco cobre una comisión –siempre que se encuentre establecido en el contrato original–, de modo que habrá que tenerla presente en el momento de decidirse por un banco u otro.

Por otro lado, también es posible amortizar la hipoteca con un banco para firmar una nueva con otra entidad. En este caso, los cambios que se buscan son los mismos: variar el tipo de interés o el plazo de amortización. Y el objetivo, conseguir pagar menos al mes.

Para llevar a cabo este proceso es necesario regularlo ante notario. “La nueva entidad debe entregar una oferta vinculante con las condiciones de la nueva hipoteca, con una validez mínima de 15 días. Una vez informada tu entidad antigua, debe entregar a la nueva entidad una certificación del importe de la deuda pendiente y puede hacerte una contraoferta modificando sus condiciones con el fin de mantenerte como cliente. De esta manera, podrás elegir la oferta que te resulte más conveniente”. explica al respecto el Banco de España.

Si finalmente se lleva a cabo la subrogación, el titular de la hipoteca deberá correr con los gastos correspondientes a la cancelación de la hipoteca y con algunos relacionados con la firma del nuevo préstamo.