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La venta de una vivienda puede causarnos ciertas preocupaciones y algunos dolores de cabeza, tanto si se hace por un motivo positivo como si no. Podemos querer vender la vivienda por muchas causas, como comprar una mayor o porque cambiamos de ciudad, por ejemplo.
En cualquier caso, lo importante es que para vender una vivienda esta tiene que estar libre de cargas y para eso es necesario cancelar la hipoteca. Este es el término que se emplea para hacer referencia al hecho de pagar por completo lo que falta de la hipoteca, ya sea una cuota o pagar todo de golpe, que se conoce como amortización anticipada total.
Lo más habitual es cancelar la hipoteca por venta de vivienda el mismo día de la compraventa.
Para cancelar la hipoteca de la vivienda que queremos vender es necesario, por un lado, la cancelación económica y, por otro lado, la cancelación registral.
Para la cancelación económica, hay que solicitar a la entidad bancaria un certificado donde conste el saldo de la hipoteca, este certificado de deuda se presenta ante la notaría y, una vez firmada la compraventa, se puede liquidar el importe pendiente junto con los gastos de cancelación. Además, habitualmente existe una penalización por cancelación anticipada.
Tanto si acabas de terminar de pagar la hipoteca como si lo hiciste hace años, es necesario cancelarla en el Registro de la Propiedad para que aparezca libre de cargas, la hipoteca seguirá figurando hasta que se solicite su eliminación. Una vez hecho, los potenciales compradores podrán solicitar una nota simple en el registro que les confirme que, efectivamente, la vivienda está libre de cargas.
Para esto tendremos que seguir unos cuantos pasos, que requieren cierto tiempo, por lo que hay que conocerlos para evitar que se nos eche el tiempo encima.
Lo primero es solicitar el certificado de deuda cero al banco, aquí se acredita que la hipoteca se ha terminado de pagar. También hay que pedir la escritura de cancelación de hipoteca al notario, al que habrá que entregar el certificado anterior.
Después hay que solicitar y cumplimentar el documento de Actos Jurídicos Documentados, que habrá que presentar en Hacienda. Esto se puede hacer tanto presencialmente como a través de internet y es obligatorio y gratuito. Solo queda acudir al Registro de la Propiedad con la copia del impuesto, el certificado de deuda cero y la escritura para hacer efectiva la cancelación. La carga hipotecaria se elimina en pocos días.
Aunque esta es la situación más habitual, también pueden darse otras circunstancias, como vender el piso sin cancelar la hipoteca, en cuyo caso se puede subrogar la hipoteca, es decir, cambiar el titular de la hipoteca para que tras la venta esta sea del comprador, o también optar por una hipoteca puente, que se suele utilizar cuando se quiere comprar una casa nueva antes de vender la antigua y de este modo se paga una sola hipoteca en lugar de dos.