Convertir un local en vivienda: ¿cuáles son los requisitos en España en 2025?
La transformación de un espacio comercial en vivienda requiere cumplir con una serie de normativas urbanísticas, de habitabilidad y administrativas
El coste total puede variar en función de diversos factores, como la ubicación, el estado del local y el alcance de las reformas necesarias
¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda?
La conversión de locales comerciales en viviendas se ha convertido en una de las soluciones más exploradas en nuestro país en los últimos años. Con el precio de los alquileres en máximos históricos y la falta de oferta habitacional en grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia, son muchas las personas que ven en esta opción una oportunidad tanto para acceder a una vivienda a menor coste, como para invertir en inmuebles con una rentabilidad atractiva.
Sin embargo, este proceso no es tan sencillo como colocar una cama y una cocina en un local antiguo. La transformación de un espacio comercial en vivienda requiere cumplir con una serie de normativas urbanísticas, de habitabilidad y administrativas que varían según la comunidad autónoma y el municipio en cuestión.
MÁS
Requisitos previos y viabilidad para convertir un local en vivienda
Antes de iniciar el proceso de conversión, es esencial realizar un estudio de viabilidad que contemple la normativa urbanística vigente, para lo que hay que verificar que el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio permita el cambio de uso en la zona donde se ubica el local. Algunas áreas pueden tener restricciones específicas que impidan esta conversión.
Además, es importante también revisar los estatutos de la comunidad para asegurarse de que no existan prohibiciones o limitaciones respecto al cambio de uso. Aunque legalmente no siempre es obligatorio contar con la aprobación de la comunidad, es recomendable obtener su conformidad para evitar futuros conflictos.
Requisitos técnicos y de habitabilidad para las viviendas
La nueva vivienda debe cumplir con las condiciones de habitabilidad establecidas por el Código Técnico de la Edificación (CTE) y las normativas autonómicas y municipales vigentes. Entre los requisitos más habituales encontramos:
- Superficie mínima: La vivienda debe contar con una superficie útil mínima que varía según la comunidad autónoma. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, se exige una superficie mínima de 40 m².
- Altura libre: La altura mínima desde el suelo hasta el techo debe ser de al menos 2,50 metros en las estancias principales y de 2,20 metros en baños y pasillos.
- Ventilación e Iluminación: Es imprescindible que la vivienda cuente con ventilación natural y una entrada de luz adecuada. La proporción mínima de ventilación debe ser equivalente a 1/20 de la superficie del espacio, y la entrada de luz natural debe cubrir al menos el 12% de la superficie del local.
- Accesibilidad y salubridad: El inmueble debe garantizar condiciones de accesibilidad y salubridad, incluyendo la instalación de sistemas de evacuación de humos en cocinas y baños, así como la adecuación de las instalaciones eléctricas y de fontanería.
Trámites administrativos para convertir un local en vivienda
El proceso administrativo para el cambio de uso de un local, y que se pueda considerar vivienda a efectos prácticos y fiscales, implica seguir varios pasos:
- Proyecto técnico: Elaboración de un proyecto de cambio de uso por parte de un arquitecto o arquitecto técnico colegiado, que detalle las modificaciones necesarias para cumplir con la normativa vigente.
- Licencia de obras: Solicitud de la licencia de obras en el ayuntamiento correspondiente, presentando el proyecto técnico y abonando las tasas municipales pertinentes.
- Licencia de primera ocupación: Una vez finalizadas las obras, se debe obtener la licencia de primera ocupación, que certifica que la vivienda cumple con las condiciones de habitabilidad requeridas.
- Inscripción registral y catastral: Finalmente, es necesario actualizar la información en el Registro de la Propiedad y en el Catastro para reflejar el nuevo uso del inmueble.
¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda?
El coste total de convertir un local en vivienda puede variar en función de diversos factores, como la ubicación, el estado del local y el alcance de las reformas necesarias. El primer, e importante paso, es realizar un presupuesto detallado que incluya el coste de las obras, los honorarios por los servicios de arquitectos, aparejadores y otros técnicos necesarios para la elaboración del proyecto y la dirección de las obras. A ello hay que sumar las tasas y licencias, y los impuestos sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) y otros tributos locales que puedan aplicarse.
En definitiva, convertir un local en vivienda en España en 2025 es un proceso complejo que requiere una planificación meticulosa y el cumplimiento de una serie de requisitos legales y técnicos. Sin embargo, con la orientación adecuada y una ejecución diligente, este proceso puede convertirse en una inversión rentable, amén de una solución efectiva para la demanda de vivienda en entornos urbanos.