¿Se puede vender una casa a nombre de un fallecido?
La venta de una casa a nombre de un fallecido sin haber cumplido con una serie de trámites es ilegal
Antes los herederos deben completar la aceptación de la herencia, pagar los impuestos correspondientes y registrar la propiedad a su nombre
¿Cómo repartir una herencia si el viudo tiene hijos de un matrimonio anterior?
El fallecimiento de un titular de bienes inmuebles plantea una serie de interrogantes legales, especialmente cuando los herederos desean vender la propiedad. En términos estrictamente legales, no se puede vender una casa que aún esté a nombre de una persona fallecida. Para que los herederos puedan disponer de la propiedad, deben cumplirse ciertos trámites esenciales que formalicen el cambio de titularidad y la transmisión de la herencia.
El marco legal: Trámites obligatorios para vender una casa heredada
MÁS
Cuando una persona fallece, sus bienes, incluidas sus propiedades, quedan en un estado de "indeterminación" hasta que los herederos aceptan formalmente la herencia y transfieren la titularidad de los bienes a su nombre. Este proceso debe cumplirse antes de cualquier acción de venta, ya que una propiedad inscrita a nombre de un fallecido no puede ser vendida legalmente. Los pasos fundamentales son:
- Obtención del certificado de defunción: Este documento es el primer paso para cualquier trámite relacionado con una herencia. Acredita el fallecimiento del titular y es necesario para gestionar la transmisión de sus bienes.
- Certificado de últimas voluntades y testamento: Una vez obtenido el certificado de defunción, es imprescindible solicitar el certificado de últimas voluntades. Este documento verifica si el fallecido dejó testamento y, en caso de que lo hiciera, se debe obtener una copia del mismo. En ausencia de testamento, los herederos deberán iniciar el proceso de declaración de herederos abintestato, lo que implica determinar quiénes son los herederos legales según el Código Civil.
- Aceptación de la herencia: Para poder vender una propiedad heredada, los herederos deben firmar la escritura de aceptación de herencia. Este trámite es crucial, ya que es el que confiere oficialmente los derechos sobre la propiedad a los herederos. Sin este paso, la casa sigue legalmente a nombre del fallecido, lo que impide su venta.
- Pago del Impuesto de Sucesiones y Donaciones: Una vez que se acepta la herencia, los herederos están obligados a liquidar este impuesto. La cuantía varía según el valor de la herencia y la normativa de la comunidad autónoma correspondiente. Es importante tener en cuenta que este impuesto debe pagarse dentro de los seis meses posteriores al fallecimiento, aunque puede solicitarse una prórroga.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: El siguiente paso es actualizar la titularidad de la propiedad en el Registro de la Propiedad, lo que formaliza el cambio de dueño. Solo cuando el registro esté actualizado a nombre de los herederos, la propiedad estará lista para ser vendida.
¿Es posible vender la propiedad antes de completar estos trámites?
No. La venta de una casa a nombre de un fallecido sin haber cumplido con estos trámites es ilegal. Si bien los herederos pueden acordar informalmente la venta con un comprador, la transacción no se puede formalizar ante notario ni registrar legalmente hasta que la propiedad esté debidamente transferida a los herederos. En otras palabras, la falta de actualización de la titularidad impide que se pueda formalizar la venta.
Implicaciones fiscales de la venta de una propiedad heredada
Además del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, los herederos deben asumir ciertos impuestos y gastos al momento de vender la propiedad heredada. Entre los principales destacan:
- Plusvalía municipal: Este impuesto grava el incremento de valor del terreno desde la adquisición del inmueble hasta su venta. Lo deben pagar los herederos al momento de la venta.
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): Los herederos también deben declarar en su IRPF la ganancia patrimonial generada por la venta, que se calcula en función de la diferencia entre el valor de adquisición (en este caso, el valor declarado en la herencia) y el precio de venta.
Por todo esto que hemos visto, la venta de una propiedad que pertenecía a una persona fallecida es un proceso que supone una serie de trámites y requisitos legales que deben cumplirse rigurosamente. No es posible realizar la venta hasta que los herederos completen la aceptación de la herencia, paguen los impuestos correspondientes y registren la propiedad a su nombre. Cualquier intento de venta sin cumplir con estos pasos puede ser considerado nulo y sin validez legal.