¿Qué es una subrogación de hipoteca? El aumento del euríbor hace necesario saberlo

Cuando una persona busca subrogar su hipoteca realmente lo que quiere es mejorar las condiciones de dicho préstamo. En este caso, la mejor opción sería hacer una subrogación por cambio de acreedor, es decir, trasladar la hipoteca de una entidad financiera a otra que le ofrezca unos tipos de interés más bajos, unas bonificaciones más beneficiosas, un plazo mayor o menor de devolución de la deuda, o que esté exenta, por ejemplo, de cláusulas abusivas. No obstante, también existen las subrogaciones por cambio de deudor, es decir, de titular de la hipoteca.

Lo que busca cualquier cliente que pide una subrogación es ahorrar. En España todavía no está implementada la cultura del cambio en este sentido, sobre todo entre las personas más mayores o las que llevan al menos 10 años con su hipoteca en vigor, a pesar de que probablemente serían las más beneficiadas a la hora de subrogarse. Normalmente ni lo intentan por pereza o por desconocimiento.

Sin embargo, ahora con la subida tan drástica e inesperada del euríbor, el índice de referencia de las hipotecas variables, las subrogaciones están despuntando, sobre todo entre quienes quieren pasar de tener una hipoteca a tipo variable a una a tipo fijo. La incertidumbre de hasta dónde llegará el euríbor en los próximos años (la revisión de la cuota de la hipoteca variable se hace en la mayoría de los casos de forma anual) ha provocado que ahora la mayoría de los nuevos propietarios prefieran firmar una hipoteca a tipo fijo del 1,5% a una a tipo variable con euríbor + diferencial del 79%.

Según explica el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli, esto se debe a que “el diferencial de tipos entre variable y fijo aún no es tan grande como para mover a toda la masa hacia la variable”. “Es más, en iAhorro estamos viviendo las semanas con mayor número de peticiones de subrogación hasta la fecha, y la previsión es que siga siendo así durante las próximas semanas o meses”, añade.

¿En qué momento es preferible hacer una subrogación? Cambiar su hipoteca de banco podría ser beneficioso para aquellos que compraron una casa y pidieron una hipoteca hace unos 4 o 5 años, puesto que, en aquellos tiempos, los tipos medios de las hipotecas sobrepasan incluso el 3% y ahora pueden encontrar ofertas mucho mejores.

En 2021 los tipos de interés tocaron fondo, hasta encontrar ofertas con un TIN por debajo del 1%, nunca antes vistos. Si bien es cierto que actualmente los tipos están subiendo y que el Banco Central Europeo (BCE) hará que esa subida sea más drástica en un corto periodo de tiempo, todavía no se nota ese ascenso de una forma significativa en las ofertas de los bancos, por lo que sigue siendo un buen momento para cambiar la hipoteca de entidad o hacer una novación de la misma.

La novación implica que haya un cambio de condiciones, pero dentro de la misma entidad. Es decir, si una persona contrató en 2016 una hipoteca a un tipo de interés fijo del 3% con un banco y ahora ese mismo banco ofrece el mismo préstamo hipotecario al 1%, podría pedir el cambio de condiciones a la entidad

financiera. Eso sí, puede concedérselo o no. En el momento en el que se lo deniegan es cuando el usuario debe pensar en la subrogación de su hipoteca, aunque también tiene la opción de hacer una cancelación pidiendo un crédito nuevo en otra entidad.

Cuando hablamos de subrogación, esta también se puede hacer por cambio de deudor. Consiste en cambiar el titular de la hipoteca, ya sea porque la casa vaya a tener otro propietario o por cualquier otra circunstancia. En este caso las condiciones contratadas en primera instancia con la entidad se mantienen y lo único que realizará el banco es un análisis de los riesgos que puede suponer este cambio. Si el análisis es

favorable, no debería haber mayores problemas para que sea posible