Una de las más duras consecuencias de la crisis inmobiliaria de 2008 fue la pérdida de su vivienda por parte de miles de familias en toda España. Los coloquialmente llamados desahucios (técnicamente, ejecuciones hipotecarias) por impago de la hipoteca llevaron a las entidades bancarias en nuestro país a quedarse con miles de viviendas por muy poco dinero, gracias a la permisividad de la normativa hipotecaria. El resultado es un volumen de viviendas gigantesco en manos de la banca, que trata de deshacerse de este tipo de inmuebles y que ofrece, por tanto, ventajas a quienes se lancen a la compra de estos bienes. Sin embargo, los pisos de banca suelen ubicarse en zonas poco atractivas: barrios periféricos, zonas de segunda residencia... ¿Cuáles son las ventajas y desventajas de comprar un piso de banco?

Un piso de banco es un inmueble (no tiene por qué ser un piso, pudiendo ser una casa, un local, un terreno, etc.) que pertenece a una entidad bancaria, siendo ésta quien la oferta en el mercado. Durante la crisis de 2008 se crearon inmobiliarias vinculadas a la banca, encargadas específicamente de la gestión de estas compraventas: Salvia para Banc Sabadell, Altamira o Aliseda para Banco Santander, Servihabitat o InmoCaixa para Caixabank... Otro caso es el de Bankia, BBVA, Cajamar, Liberbank y Sareb, que venden inmuebles a través de Haya Inmobiliaria, empresa que pertenece a Cerberus, un fondo buitre estadounidense.

En el caso de Sareb, la llamada Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria es una sociedad anónima de gestión de activos transferidos por las cuatro entidades nacionalizadas (BFA - Bankia, Catalunya Banc, NCG Banco - Banco Gallego y Banco de Valencia), así como Banco Mare Nostrum, CEISS, Caja3 y Liberbank.

Así, en general, a día de hoy estos inmuebles pertenecen a bancos, a la Sareb y a fondos de inversión privados.

Comprar un piso de banco tiene grandes ventajas, sobre todo en cuanto a su financiación: la mayoría de entidades ofrecen el cien por cien de financiación para estos inmuebles (algo que prácticamente no existe en condiciones normales tras el estallido de la burbuja inmobiliaria). Sin duda se trata de un importante punto a favor, sobre todo teniendo en cuenta el elevado precio de la vivienda y la incapacidad para miles de personas de alcanzar el nivel de ahorro necesario para hacer frente a una entrada (aproximadamente el 30 por ciento del valor del inmueble, contando con el pago de impuestos y demás trámites asociados a la compraventa).

Además, los bancos suelen hacer grandes rebajas del precio de los pisos de banco, incluso superiores al 50 por ciento en los casos más difíciles de vender. Aunque, claro está, esta afirmación tiene sus matices, ya que el precio de venta inicial podía estar 'inflado' por las circunstancias del mercado. Con todo, es posible encontrar grandes gangas en las web de inmobiliarias vinculadas a entidades bancarias, aunque las principales ya han salido del mercado o no llegan a ofertarse, ofreciéndose de forma privada a personas interesadas.

Eso sí (y esta es la principal desventaja de este tipo de pisos), normalmente estos inmuebles se encuentran en zonas muy poco atractivas. Es raro encontrarlos en el centro de una ciudad y, cuando es el caso, se trata muchas veces de viviendas de lujo a las que la mayoría de personas no puede acceder, incluso teniendo en cuenta descuentos y financiación completa. Son habituales las viviendas en urbanizaciones fantasma, fruto del boom inmobiliario, así como en zonas de costa (segundas residencias) o barrios periféricos y, en general, lugares alejados del núcleo central. Los perfiles son, en general, extremos: gran lujo, de un lado, y viviendas de escaso valor y malas condiciones, de otro.

Además, las ofertas de los primeros tiempos podrían estar tocando a su fin. Ello se debe a que los precios ofrecidos directamente por las inmobiliarias de entidades suelen ser más atractivos, debido a la prisa por vender. Sin embargo, a medida que estos inmuebles pasan a manos de fondos o de la Sareb, la prisa disminuye y, con ello, lo hacen también las ofertas. También, lógicamente, la viviendas más atractivas han durado menos tiempo en el mercado.

Por último, en cuanto a las condiciones de las hipotecas por pisos de banco, éstas suelen ser similares en lo que a tipos de interés se refiere, aunque hay excepciones. También es cierto que en ocasiones no existe demasiada información sobre estos inmuebles, y ese nivel de incertidumbre es un punto en contra de este tipo de compraventas.

El análisis de impagos es, por otro lado, básico antes de decidirse a comprar, sobre todo en cuanto a cuotas de comunidades de vecinos, impuestos y similares, cargas que pasan al comprador. La legislación en España indica que, en el momento que se adquiere un inmueble, el comprador se convierte en responsable de las deudas con la comunidad que éste tenga en el año de la adquisición, así como de los tres años anteriores. La misma ley recoge, asimismo, que en el momento del traspaso de la vivienda el emisor debe declarar y certificar el estado de las deudas con su comunidad.

En cuanto al resto de deudas, conviene consultar las cargas de la vivienda solicitando una nota simple en el Registro de la Propiedad. Este documento contiene la información más relevante de la casa, incluidas las deudas que pesan sobre ella: hipotecas, embargos judiciales, impuestos y usufructo.

Comprar un piso de banco es más sencillo que comprar un piso perteneciente a cualquier otro empresa, así como a un particular. La entidad suele tener un gran interés en deshacerse de este tipo de inmuebles, por lo que ofrece, como hemos visto, grandes descuentos y opciones de financiación más atractivas.

Para comprar un piso de banco puedes consultar los catálogos de vivienda disponibles en las distintas inmobiliarias vinculadas a estas entidades y contactar con ellas a través de la propia web. Normalmente estas ventas son gestionadas por personal externo que se lleva una comisión por cada operación cerrada, sin que trates en primera instancia directamente con el banco de que se trate.