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El mercado de alquiler residencial en España se enfrenta a una serie de retos que se han tratado de solucionar con diversas normativas a lo largo de los últimos años y, ahora, con la nueva Ley de vivienda, que ya ha recibido airadas críticas, se tratan de solventar. La ley ha sido un pulso entre el PSOE y Unidas Podemos del que aún faltan detalles. Pero la gran pregunta es ahora: Cómo afecta esta a los propietarios.
Lo primero de todo hay que distinguir entre grandes propietarios y un pequeño propietario. Se considerará que un gran propietario es aquel que tiene más de 10 viviendas. Pero a esa condición se añade otra. La del que el casero sea persona jurídica, no física. Es decir, que los grandes propietarios serán las empresas que tengan 11 inmuebles residenciales o más.
Lo que el Gobierno establece para los grandes propietarios es una regulación de precios para bajar por ley los alquileres en base al índice de referencia para todos los contratos en las zonas de mercado tensionado y la retirada de privilegios fiscales. Si eres un pequeño propietario, el Gobierno propone incentivos fiscales para bajar el precio de hasta un 90%, pero también se deja caer la posibilidad de ver cómo se congelan los precios por ley.
A la espera de conocer el detalle, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, al presentar el modelo de deducciones el pasado mes de marzo, diseñó un sistema de bonificaciones que oscilaría entre el 60% y el 90%. A la más cuantiosa podrían acogerse los caseros que abaratasen un 10% las rentas del alquiler respecto a un contrato anterior en una zona tensionada. En otro supuesto menor, también en las zonas tensionadas, los caseros podrían reducirse un 70% de los rendimientos si incorporasen al mercado inmuebles que antes no estuviesen considerados como viviendas habituales.
En el supuesto general y no necesariamente en las zonas tensionadas, las bonificaciones alcanzarían el 60% en el caso de que las rentas no sobrepasasen unos topes máximos fijados por una norma jurídica en base al índice de precios oficial. Sumarían un 10% más, hasta el 70%, si los inquilinos fuesen jóvenes de hasta 35 años. También habría deducciones del 60% cuando se hayan realizado obras de rehabilitación o mejora en la vivienda en los últimos tres años que impliquen un desembolso de más de seis meses de renta.
Será el Gobierno el que lo decida. Según la última propuesta conocida, exige que los precios hayan escalado en cinco años más de cinco puntos por encima del IPC y que el precio medio de alquiler de la zona supere el 30% de los ingresos medios por hogar. El Gobierno solo ha especificado que lo decidirá él a petición de las comunidades autónomas.
También será necesario ver la letra pequeña de las viviendas vacías. Por el momento, los que tengan ese tipo de viviendas recibirán un recargo en su IBI hasta el 150%, que podrán aplicar los ayuntamientos. Pero según adelanta El País, también ha letra pequeña. El castigo fiscal se aplicará tanto a particulares como empresas, pero no afectará a lo que se consideran causas justificadas de desocupación como segundas residencias, situaciones de desplazamiento laboral por trabajo o pisos que se ofrecen en venta o alquiler pero no encuentran clientes.
Escasez de oferta evidente. En España el concepto de compra siempre ha estado por delante del de un alquiler que al final sale tan caro como la hipoteca. Los expertos de Cotizalia consideraban que “España necesita promover más de dos millones de viviendas en alquiler y que una parte importante de ellas tenga algún tipo de protección o rentas asequibles”. En el nuevo plan se destina una reserva del 30% de todas las promociones para vivienda protegida. El objetivo es resolver uno de los retos del mercado residencial de alquiler: la escasez de oferta.
Poca vivienda social. En 2018 ya se alertó de que la construcción de viviendas protegidas había caído a niveles de los años 50. Por ello del 30% asignado a vivienda protegida, un 30% estará destinado a alquiler social.
Precios altos. Los precios de las viviendas de alquiler en España siguen siendo elevados, sobre todo en las grandes ciudades. Pero el control de los precios no parece que haya funcionado en Cataluña. Todos los expertos consultados por Fotocasa están de acuerdo en que la limitación del alquiler en Cataluña ha supuesto una caída de la oferta, una disminución de los contratos de arrendamiento y que el mercado esté más tensionado, es decir, efectos muy negativos. Así, todos coinciden en que la solución es que el Gobierno incremente significativamente la oferta de vivienda a precios asequibles, más que el control de los precios.