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La nueva Ley de Vivienda está dando mucho de qué hablar en las últimas jornadas, desatando algunas dudas tanto en los arrendadores como en los inquilinos. En el texto se aprecian algunos cambios con respecto a la normativa anterior, mientras que se mantienen buena parte de las medidas que ya estaban vigentes.
A continuación vamos a repasar algunas de las preguntas más habituales para arrendadores e inquilinos, haya o no haya habido modificaciones con la nueva ley, que cuenta con críticas de los expertos.
Según podemos leer en la web del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, “la duración será la que libremente pacten propietario e inquilino”. Si el plazo es inferior a cinco años –siendo el arrendador una persona física– o a siete –en el caso de las personas jurídicas–, el contrato se prorroga de forma automática cada año.
Una vez que han transcurrido los cinco años de contrato, el propietario debe comunicar la no renovación con cuatro meses de antelación. El inquilino, por su parte, deberá hacerlo dos meses antes.
Asimismo, el arrendatario puede quedarse en la vivienda sin renovar el alquiler una vez que el contrato finaliza, pagando del mismo modo que ha hecho hasta ese momento.
En el caso de que sea una persona física podrá recuperarla una vez que transcurra un año, siempre y cuando demuestre que la necesita para él mismo o para un familiar de primer grado, es decir, cónyuge, hijos y padres. Para ello se debe avisar con dos meses de antelación.
Si una vez que se abandona la vivienda, ni el propietario ni un familiar directo la ocupa, el anterior inquilino tiene derecho a volver a habitarla y a recibir una indemnización.
Hasta el momento la actualización tenía “como límite la variación del IPC de ese período”, explica el ministerio antes citado; pero a partir de enero de 2024, la actualización no estará vinculada al IPC y no podrá exceder el 3 %.
Además, está prohibido incrementar el precio aduciendo gastos extras como la tasa de basuras o el pago de la comunidad, entre otros.
La nueva Ley de Vivienda obliga a que el inquilino haga los pagos mediante medios electrónicos, excepto en ocasiones puntuales y excepcionales en las que una de las partes no disponga de cuenta bancaria o de acceso a esos medios electrónicos.
Los precios de los alquileres están regulados en las zonas declaradas como tensionadas, tanto para los propietarios pequeños como para los grandes tenedores, aunque teniendo en cuenta parámetros diferentes.
En cuanto a las zonas tensionadas, son aquellas en las que se dé alguna de estas condiciones: que el coste medio de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30 % de la renta media en cada hogar; o que que el precio de compra o alquiler se haya incrementado por lo menos tres puntos por encima del IPC durante los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.
A partir de ahora son considerados grandes tenedores las personas físicas o jurídicas propietarias de cinco o más viviendas, con lo que los pequeños propietarios serán aquellos que tengan de una a cuatro.
El arrendador no puede solicitar más de dos meses de depósito cuando se firma el contrato de alquiler –los cuales servirán para abonar los dos últimos meses de alquiler o serán reintegrados una vez que este finalice–. Asimismo, solo se puede pagar una mensualidad por adelantado.
Hasta la nueva Ley de Vivienda no se aclaraba qué parte se hacía cargo de los honorarios que cobra una agencia inmobiliaria a la hora de concretar un contrato de alquiler entre un arrendador y un arrendatario. De hecho, dado el estado en que se encontraba el mercado del alquiler, ese gasto solía recaer en el futuro inquilino, que en ocasiones tenía que hacer frente a la mensualidad, dos meses de fianza y el coste de la agencia. En cambio, a partir de ahora siempre deberá hacerse cargo el propietario del inmueble.
La nueva normativa acaba con la posibilidad de incluir cláusulas que contradicen a la ley y que fueran aceptadas por ambas partes. El objetivo no es otro que evitar los abusos por parte de los arrendadores a la hora de finalizar un alquiler sin atenerse a las medidas legales.