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Lo de esta hipoteca es una ruina ya es una realidad para miles de familias. En apenas un año hemos pasado de un euríbor negativo a un euríbor al 3,5%, el índice más alto desde 2008. Con una hipoteca media de 150.000 euros a 20 años, un incremento medio de 300 euros. Una situación que tiene al límite al 15% de las familias hipotecadas, según el Banco de España. Las que más dificultades tienen para hacer frente a las cuotas no llegan a fin de mes. Ante eso, los expertos recomiendan negociar con el banco. Alargar el plazo y volver a negociar. El que puede amortiza.
Las personas que tienen una hipoteca variable firmada se llevarán un buen susto si su interés se revisa en las próximas semanas. El euríbor a 12 meses, que es el índice de referencia con el que se calcula el tipo aplicado sobre estos productos, sigue desbocado y cerrará el mes de febrero alrededor del 3,53%; su mayor valor desde noviembre de 2008. Cabe destacar que su cotización se situaba por debajo del 0% hace apenas un año.
Debido a esta importante subida, las cuotas de las hipotecas a tipo variable que se revisen próximamente experimentarán un importante encarecimiento. Según el comparador financiero HelpMyCash.com, el incremento medio se situará cerca de los 300 euros mensuales (más de 3.500 euros al año), aunque podría ser superior dependiendo de las condiciones del préstamo actualizado.
Desde el comparador recuerdan que el interés de una hipoteca variable es el resultado de sumar dos factores: el valor de un índice, que suele ser el euríbor, y el diferencial. Periódicamente, normalmente cada seis o 12 meses (según lo acordado entre banco y cliente), la entidad actualiza el tipo con el último valor publicado del euríbor. Así, si esta referencia ha subido respecto a la última revisión, el interés aumenta y las cuotas se encarecen. Y si ha bajado, el tipo aplicado disminuye y las mensualidades se abaratan.
Por desgracia para los hipotecados, en esta ocasión saldrán perdiendo, porque el valor del euríbor de este mes de febrero, del 3,53%, se sitúa muy por encima del registrado un año o un semestre atrás. Según HelpMyCash, en febrero de 2022 este índice cotizó al -0,335%, mientras que en agosto de ese mismo año (hace seis meses) se situaba en el 1,249%.
En consecuencia, los clientes cuya hipoteca variable se revise con el valor de febrero tendrán que afrontar unas cuotas sensiblemente más caras. Por ejemplo, para un préstamo medio de 150.000 a 25 años y con un tipo de euríbor más 1% revisado anualmente, las mensualidades subirán en unos 293 euros, que representan unos 3.520 euros más al año. Y si el interés se actualiza semestralmente, ese encarecimiento será de unos 182 euros mensuales (unos 1.093 euros más al semestre).
Pero las malas noticias no acaban ahí. Según los analistas de HelpMyCash, es más que probable que el euríbor siga al alza. Por lo tanto, las cuotas de las hipotecas variables que se revisen en los próximos meses también se dispararán. El especialista en el mercado hipotecario de este comparador, Miquel Riera, asegura que “este índice cerrará el mes de marzo cerca del 4% o incluso por encima”.
“La política del Banco Central Europeo (BCE) seguirá impulsando el euríbor”, explica Riera. Este organismo está subiendo sus tipos de interés para combatir la inflación de la eurozona, que actualmente se sitúa por encima del 8%. Entre julio de 2022 y febrero de 2023, el interés del BCE ha pasado del 0% al 3%, mientras que en marzo se espera que aumente de nuevo hasta el 3,50%.
Según Riera, “el euríbor, que representa el interés medio de los préstamos interbancarios, suele situarse entre 0,5 y un punto porcentual por encima del interés del Banco Central Europeo, que es el que este organismo aplica a las entidades que le piden dinero prestado”. Por lo tanto, si el tipo del BCE sube hasta el 3,5% en marzo, es más que probable que el euríbor se sitúe cerca del 4% o por encima al cierre de ese mes.
El mensaje para los hipotecados a tipo variable es claro: deben estar preparados para afrontar unas cuotas más caras en cuanto se revise su interés. Según HelpMyCash, es recomendable calcular previamente cuánto subirán las mensualidades para valorar si será necesario ajustarse mucho o poco el cinturón. Este comparador dispone de un simulador gratuito de revisión de hipoteca que permite llevar a cabo el cálculo.
Al adelantarse a la subida, además, se puede valorar si se cuenta con el músculo económico suficiente para afrontar las nuevas mensualidades. Si el cliente prevé que no podrá pagarlas, tendrá más tiempo para pedir cita a su oficina bancaria, exponer su caso y tratar de acordar alguna solución que le permita abonar unas cuotas más asequibles: ampliar el plazo, negociar una carencia, reducir el interés aplicado...
Una de las consecuencias más directas de la subida del euríbor es la subida de las cuotas de las hipotecas variables ya contratadas, destacan desde iAhorro. Teniendo en cuenta que en España más del 70% de las hipotecas vivas son a tipo variable, a la mayoría de los hipotecados les afecta negativamente la subida del euríbor. Y es que, con este indicador al alza, estamos viendo que las familias van pagando más por su hipoteca cuando, a la vez, se está encareciendo el nivel de vida en general por los niveles tan altos que estamos registrando de inflación.
Por ejemplo, quien contrató en febrero del año pasado una hipoteca a tipo variable de 150.000 euros a 30 años, con euríbor+0,99% de diferencial se habrá aprovechado de un año pagando muy pocos intereses (en febrero de 2022 el euríbor estaba en negativo, concretamente en el -0,335%), pero ahora, con la revisión de este mes, verá cómo su cuota aumenta considerablemente: de 459,06 euros que pagó hasta ahora a los 750,31 euros que pagará al menos hasta que le toque la siguiente revisión, en febrero de 2024. Esto supone un encarecimiento de 291,25 euros cada mes o, lo que es lo mismo, 3.495,03 euros en un año.
Si cogemos una hipoteca con un importe más alto, el encarecimiento también es mayor: en un préstamo de 300.000 euros con las mismas condiciones mencionadas en el caso anterior vemos que el encarecimiento asciende hasta los 582,51 euros cada mes al pasar de una cuota de 918,11 euros a una de 1.500,62 euros. Esto supone un encarecimiento anual de 6.990,07 euros en el préstamo.
Como consecuencia del encarecimiento de las hipotecas variables, la desesperación de los hipotecados es latente y el Gobierno de Pedro Sánchez anunció ya a finales de 2022 que durante todo este año 2023 los bancos no podrían cobrar comisiones a aquellos clientes que quisieran amortizar totalmente la hipoteca o subrogarla. Por tanto, ahora, las subrogaciones y las cancelaciones de hipoteca son casi gratuitas, ya que los usuarios solamente tendrán que pagar los trámites asociados a la operación como puede ser la tasación de la vivienda.
¿Sigue siendo buen momento para subrogarse? El director de Hipotecas del comparador hipotecario iAhorro, Simone Colombelli, asegura que es cierto que “la hipoteca al 1% ya no existe” y que “cada vez es más complicado subrogarse porque las hipotecas nuevas también son cada día más caras y hay que analizar más detalladamente si compensa o no hacer la operación”. No obstante, el mayor impedimento es “el desconocimiento”: “Mucha gente no sabe qué puede suponer para su economía la subida del euríbor y, hasta que no ven que pagan más, no se preocupan.
El único hándicap a la hora de hacer una subrogación es que “las entidades no quieren hacer subrogaciones, sino que prefieren las cancelaciones, es decir, cancelar la hipoteca existente y abrir una nueva con otras condiciones”, explica Colombelli. No obstante, en las operaciones de cancelación o amortización total del préstamo tampoco pueden cobrar los bancos comisiones a lo largo de este año, por lo que el precio a pagar por esta operación también sería bastante más bajo y el ahorro en la cuota de la hipoteca podría ser bastante significativo.
Pese a que la subida del euríbor ha ido empujando al alza los tipos de interés de todas las hipotecas, no solo de las variables, Simone Colombelli afirma que “hay varias fórmulas en el mercado que hacen que haya ofertas atractivas”, y agrega: “Ahora mismo en España hay muchas hipotecas a tipo fijo que se posicionan por debajo del euríbor,
Hay entidades que están ofreciendo a sus clientes productos más ‘alternativas’, con un TIN fijo los primeros 24 meses del préstamo y después ya variable (euríbor+diferencial), algo que Colombelli valora positivamente, pero advierte: “a pesar del crecimiento repentino que hemos visto en los últimos meses, en general, el mercado hipotecario se mueve lentamente y me parece poco tiempo dos años. En dos años seguramente no volvamos a un 1% ni tampoco a un 2% de euríbor; lo más probable es que siga por encima del 2%”.
“El mercado va por ciclos y dos años no nos sacan de un ciclo… cinco o diez años posiblemente sí”, añade el portavoz de iAhorro. Precisamente, con un periodo fijo de entre 5 y 10 años están las hipotecas a tipo mixto. Las entidades financieras siguen manteniendo este producto como el más atractivo al ofrecer un TIN bastante más bajo que el que puede tener una hipoteca fija al 100%. Concretamente, declara Colombelli, “seguimos viendo casos de hipotecas mixtas muy atractivos. Aunque han subido un poco, hay muchas entidades que aún se posicionan con este producto por debajo del 2% para un primer tramo fijo a 5 años”.
Elegir un producto u otro dependerá de la situación de cada persona en el momento de contratarlo. “Para primera vivienda, yo daría más peso a una mixta a 10 años porque nos daría más tranquilidad en diez años ya podemos ver si luego podemos amortizar o hacer un cambio de hipoteca; si es para segunda residencia, sea por inversión o destino vacacional, vería mejor la mixta a 5 años porque los precios son mejores y, considerando que es una operación que en teoría no tendría que ser muy grande, podrías subrogarte cuando llegue el tramo variable”, detalla Colombelli.