La falta de alquiler provoca precios disparados y ofertas locas

El año pasado la oferta de alquiler se desplomó un 27% a nivel nacional, según destaca un estudio elaborado por Tecnocasa en colaboración con la Universidad Pompeu Fabra (UPF). El mercado inmobiliario ha estado marcado en los últimos meses por la subida de los tipos de interés y por unos precios elevados, por lo que el informe estima que si los tipos de interés siguen al alza y llegan a un hipotético escenario del 5,5%, un 17,25% de los potenciales compradores no tendría acceso a la compra de vivienda con hipoteca.

Todo parecía distinto en 2022, cuando la venta de viviendas se disparó en 2022 con 650.000 operaciones, el mejor dato de los últimos 15 años. Pero el optimismo que se frenó a final de año coincidiendo con la subida de los tipos de interés. En diciembre la compraventa caía un 10% por primera vez en casi dos años. Ahora vivimos en una subida de las hipotecas que expulsa a muchos compradores hacia el mercado del alquiler donde los precios están cada vez más disparados debido a la falta de oferta, más real que nunca. De hecho, la oferta de alquiler se redujo un 17% el año pasado respecto al anterior, con importantes caídas en Valencia (-35%), Madrid (-32%), Barcelona (-28%) o Sevilla (-19%), pero también en Granada (-48%), Málaga (-41%), Alicante (-36%) o Teruel (-32%). En Fotocasa cifran la reducción de la oferta en el 35% a nivel nacional.

Los alquileres se incrementaron un 3,21% de media en el país en la última parte del año, hasta los 11,88 euros, según los registros de Tecnocasa. En Sevilla, el precio del metro cuadrado se encareció un 10,94%, hasta los 10,34 euros, seguido del 10% de Barcelona, donde el metro cuadrado en alquiler se pagó a 15,84 euros. En Madrid, la variación fue del 7,3%, con el metro cuadrado de la vivienda en alquiler en 14,55 euros, seguido del 5,01% de Valencia, en 9,44 euros por metro cuadrado, y del 4,12% de Zaragoza, hasta los 9,34 euros.

Informativos Telecinco comprueba que hay ofertas disparatadas. Un segundo sin ascensor y 20 metros cuadrados casi 1.200 euros al mes. Una cama sobre el sofá, sin luz natural y 23 metros cuadrados por casi 600. Son algunos ejemplos del mercado del alquiler en ciudades como Madrid y Barcelona. "Un problema de precios del alquiler altísimos, disparatados y que siguen subiendo y un problema de falta de acceso", señala José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra. "El precio del alquiler está muy por encima de lo que debería ser", Lázaro Cubero, director de análisis de Tecnocasa.

Y en gran parte se debe a la falta de oferta, que cayó casi un 40% en las grandes capitales españolas. Por eso, pisos como un 4º interior sin ascensor de 30 metros cuadrados por 850 euros al mes vuela en el mercado. "Cuando salen al mercado si es verdad que suelen alquilarse rápido", dicen desde Redpiso. Los sindicatos de inquilinos, lo ven claro. "La mejor manera para evitar que esto suceda es teniendo una ley de vivienda que regule el precio de los alquileres". La futura ley de vivienda tiene en los precios de los alquileres su mayor punto de desencuentro.

Fotocasa observa que a lo largo de 2022 se produjo un ensanchamiento en la brecha entre la oferta y la demanda de vivienda, con un 15% de españoles interesados en comprar una vivienda frente a solo un 4% de ofertantes particulares de inmuebles residenciales, según las conclusiones del informe "Experiencia en compraventa en 2022", elaborado por Fotocasa Research.

El portal inmobiliario señala que la demanda ha crecido de manera progresiva desde febrero de 2020, mientras que la oferta se contrae, y ha pasado de un 5% en esa fecha hasta un 4% en la actualidad. La directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos, precisa que la oferta de vivienda registró "un cambio significativo" en el segundo semestre de 2021, cuando aumentó más de un punto porcentual "debido a la vivienda que se traspasa del mercado del alquiler al de la compra". "Esto incrementa la oferta que ayuda a mantener la senda de crecimiento estable del precio, aún con la gran diferencia entre oferta y demanda", añade.

Matos admite, también, que "la demanda nunca había presentado niveles tan abultados" y explica que esto se debe al "despertar del interés por comprar tras el confinamiento de 2020". "Tras alcanzar su punto más álgido a principios de 2022, se aprecia cómo la subida de los tipos de interés comienza a ralentizar la demanda de vivienda. Si la tendencia continúa de esta forma, en 2023 el precio podría mostrar ajustes en el precio hacia la baja", pronostica la directora de Estudios del portal inmobiliario.

Fotocasa recoge en este estudio que, del 100% de particulares que han participado en el mercado de compraventa, un 77% se relaciona exclusivamente con la compra de vivienda y un 15% con la venta. Además de estos dos grupos, un 8% de particulares participa simultáneamente en ambos lados del mercado.

El informe del portal inmobiliario muestra que, en 2022, un 4% de españoles que buscaba vivienda para comprar pudo cerrar la transacción, un punto porcentual menos que el año anterior, y dos puntos porcentuales menos que en 2022. Pese a que la cifra de compradores que pudo completar la transacción ha descendido en los últimos años, Fotocasa observa una mejora en los datos de aquellos que quisieron adquirir una vivienda y no pudieron.

En febrero de 2022, un 13% de los españoles quiso comprar una casa y no pudo, y en agosto del mismo año, ese porcentaje se redujo al 11%, gracias "al ligero descenso del conjunto del mercado", como apuntan desde Fotocasa. No obstante, el portal inmobiliario admite que sigue por encima de otros años, como el 10% de febrero de 2020 o el 9% registrado en febrero de 2021.

La demanda de compra también sufrió una contracción en la segunda parte de 2022 y se derivó al alquiler. En esos seis meses, el 46% de la demanda fue para el alquiler, mientras que el 44% restante fue para la compra. La diferencia es de dos puntos porcentuales, alejada de los doce puntos de distancia entre ambas opciones registrados en febrero de 2022. Fotocasa cree que la demanda de compra se ha frenado en la última parte de 2022 por el aumento de los costes hipotecarios, consecuencia de la subida de los tipos de interés. El portal inmobiliario recuerda que existe un tercer grupo, compuesto por personas que buscan tanto alquilar como comprar. Este segmento es más pequeño y apenas varía con el tiempo. En agosto de 2022 estaba en el 10% y seis meses antes, en el 12%, según el informe de Fotocasa.