Arturo Ortiz, abogado especializado en mercado inmobiliario: "El tope del 2 % de subida del alquiler es inexorable"

Las señales de alerta se han disparado en el mercado inmobiliario español. El frenazo en las operaciones de compraventa en el último trimestre de 2022 contrasta con los excelentes datos de los meses anteriores. Una ralentización que viene acompañada por las subidas en el alquiler de las viviendas que, aunque limitadas por el Gobierno en el 2 %, lo cierto es que la media se sitúa en el 8,4 %.

Los expertos coinciden en señalar que el mercado de la vivienda en España está muy tensionado por las medidas adoptadas por el Ejecutivo de coalición. Las diferencias entre PSOE y Unidas podemos mantiene bloqueado en el Congreso la nueva Ley de Vivienda.

Arturo Ortiz es abogado especializado en derecho civil y mercado inmobiliario. Desde su experiencia profesional cree que "lo mejor que se podría hacer con esta norma sería quitarla" y pone el ejemplo de lo ocurrido en Alemania donde las leyes restrictivas creadas para regular el mercado han sido un fracaso.

Según este experto, "la nueva ley de vivienda lo único que va a hacer es bloquear más el mercado. Va a poner trabas y más trabas burocráticas y al final, empezarán a inventarse medidas cada vez más punitivas contra los propietarios". Por eso está convencido de que "derivará en más subidas de precios como ocurre con el alquiler".

Frente a este afán normativo del Gobierno, Ortiz, socio director de AJM abogados, propone "actuar en la creación de un buen parque de vivienda pública y flexibilizar el mercado". 

Ortiz pide imitar el modelo americano por el que "si una persona no paga, al mes está fuera". Según este experto, en su despacho ya han detectado la preocupación de muchos propietarios de viviendas que temen lo que ahora se conoce como 'inquiokupación', es decir, arrendatarios que dejan de pagar sus mensualidades o el coste de los servicios de la vivienda. Como consecuencia, observa que algunos propietarios, ante el temor a este fenómeno están subiendo los precios de los alquileres para compensar esta posibilidad.

Sobre estas prácticas, denuncia que empieza a usarse por parte de estos 'inquiokupas' una nueva estrategia que pasa por falsificar documentos que intentan acreditar el pago de las rentas. Esta falsedad logra un propósito que es el de paralizar el juicio por desahucio y trasladarlo a la vía penal donde los casos pueden tardar hasta cuatro años en resolverse con el consabido perjuicio para el propietario.

Las tensiones en el mercado inmobiliario también están generando enfrentamientos entre caseros e inquilinos. El plan de medidas por la guerra de Ucrania ha fijado un tope del 2 por ciento en las prórrogas de los contratos de alquiler, pero en muchos casos estas subidas están siendo superiores hasta alcanzar una media del 8,4 %.

Ortiz recuerda que la norma aprobada por el Gobierno "opera de forma inexorable" y duda que se pueda aplicar el conocido como Índice General de Competitividad que ahora se sitúan en torno al 8 %.

En muchos casos son los propios caseros los que se dirigen por carta a sus inquilinos comunicándoles prórrogas del contrato con actualización vinculada al IPC que en muchos casos, supera ampliamente ese tope del 2 %. Su recomendación a los inquilinos es que en un plazo inferior a un mes rechacen ese incremento y recuerden la limitación legal vigente.

Otra cuestión son las trampas usadas por algunos caseros para recuperar la vivienda bajo el pretexto de necesitarlas para ellos mismos o algún familiar. Se trata de un hecho recogido en la ley pero condicionado a que la vivienda sea ocupada efectivamente por el destinatario legalmente autorizado en un plazo máximo de seis meses. Si el antiguo inquilino descubre que no ha sido así puede reclamar la vivienda y recuperarla.

En cualquier caso, este experto en el mercado inmobiliario cree que lo mejor es incluir cláusulas de arbitraje en los contratos de arrendamiento que facilitan y aceleran la resolución de los conflictos, algo que interesa especialmente a los arrendadores que ven como en un mes y si posibilidad de apelación es posible recuperar la vivienda.