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Desde que fuera aprobada, la nueva ley de vivienda ha suscitado muchas dudas entre arrendadores e inquilinos, específicamente en cuestiones sensibles que atañen al precio del alquiler y los incrementos establecidos por la LAU para 2024.
En los últimos años, la nueva regulación ha tratado de paliar los graves problemas de acceso a la vivienda que sufre España. El éxito ha sido escaso, como demuestra la escalada imparable en el precio del alquiler. Aun así, se ha buscado una mayor protección de los inquilinos y una regulación más exhaustiva, limitando las subidas bruscas y protegiendo el acceso a este bien de primera necesidad.
Notificar la subida del alquiler es un procedimiento que debe hacerse de acuerdo con lo establecido en la LAU y las modificaciones legislativas más recientes. Hay unos plazos y un marco legal al que acogerse en caso de que surjan problemas. Tanto los propietarios como los inquilinos, generalmente la parte más débil de la cadena, tienen que conocer sus derechos y saber en qué casos les ampara la ley.
Según la ley de vivienda, cada contrato de arrendamiento determina las condiciones del alquiler de esa vivienda en particular y la manera en la que el arrendador ajustará el precio. Así pues, hay dos requisitos en los que hay que fijarse para realizar cualquier modificación del contrato, incluyendo el importe y la forma en que se pueden realizar ajustes en el precio.
Cualquier arrendador que esté pensando en subir el alquiler de su propiedad tendrá que avisarlo con un mes de antelación antes de que se cumpla un año de contrato. Así lo establece la LAU:
"Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos".
La mejor forma de hacerlo es por escrito, con algún método que pruebe que la comunicación se ha recibido. Generalmente, un correo certificado o un burofax con acuse de recibo servirán para notificar el incremento de precio o el ajuste anual al IPC, que también ha de comunicarse con un mes de antelación antes de la finalización anual del contrato. Está prohibido subir el precio más allá de lo que marque este indicador.
La plataforma Idealista propone un modelo de comunicación para notificar el incremento o la actualización del alquiler.
"Muy Sr. mío:
Con relación al arrendamiento del inmueble de mi propiedad, le comunico que a partir del [mes y año], fecha en que se cumple una anualidad del contrato, el precio del alquiler mensual de la propiedad [dirección de la propiedad] se actualizará un [% en función del resultado del índice que se emplea]. El nuevo precio ha sido establecido teniendo en cuenta el índice pactado en el contrato [IGC o IPC, en función de lo que se haya pactado] y las regulaciones establecidas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
En consecuencia, la renta que pagará a partir del próximo mes de [fecha] será de [euros mensuales], resultado de sumar a la renta actual de [euros], el mencionado porcentaje del [%]de actualización.
Adjunto en esta comunicación la documentación expedida por el Instituto Nacional de Estadística.
Atentamente,
Firmado: [El propietario]
D.N.I."
El incumplimiento del preaviso de 30 días haría ilegal cualquier actualización o subida del precio no pactada previamente o comunicada en tiempo y forma al inquilino.
Caso distinto es el de los contratos que están próximos a vencer, cuando los arrendatarios quieren subir el precio y ajustarlo a las nuevas condiciones del mercado. En ese caso pueden plantarle una subida a la persona a la que le han alquilado la propiedad. Si no la acepta, estarán en su derecho de finalizar el contrato. Eso sí, hay que avisar con cuatro meses de antelación. Si un contrato de cinco años finalizara el 30 de junio, habría que notificar el fin en febrero. Por su parte, los inquilinos tienen que avisar su intención de no renovar con dos meses de antelación.