Así fue el fracaso del "tope del alquiler" en Berlín

Hubo un tiempo en que Berlín quiso hacer política de vivienda de otra manera. Pero las alternativas que se buscaron salieron mal.  Un titular del diario generalista berlinés Der Tagesspiegel resumía a principios de este año esas políticas alternativas y señalaba a dos partidos, Los Verdes y la formación izquierdista Die Linke. “Bloquear, impedir, jugar a perder tiempo: la fatal política de vivienda de Los Verdes y Die Linke en Berlín”.

El análisis de ese periódico endosaba la responsabilidad de la urgencia habitacional que se vive en Berlín a esos dos partidos. Ambos han sido aliados en el gobierno de la ciudad-estado que es Berlín de los últimos dos alcaldes socialdemócratas que ha tenido Berlín. A saber, Michael Müller y la breve Franziska Giffey. De ésta última se espera que ceda su cargo al conservador Kai Wenger, de la Unión Demócrata Cristiana (CDU), partido vencedor de las últimas elecciones al Parlamento berlinés.

Cierto es que la situación de la vivienda en la capital alemana era, per se, particularmente complicada. La propia historia de esta ciudad, partida en dos en tiempos de la comunista y extinta República Democrática de Alemania (RDA), la convertía en un caso único. Haber vuelto a tener el estatus de capital política del país con la Reunificación supuso una transformación que implicó recibir miles — incluso decenas de miles — de nuevos habitantes cada año. 

Con todo, en los años noventa, pudo sobrar el espacio. Algunos militantes de las asociaciones de inquilinos de Berlín aún recuerdan a NIUS como en la ciudad se llegó a destruir viviendas porque, decían, “había demasiadas”. El parque de vivienda pública se privatizó notablemente tras la caída del muro. Las autoridades se deshicieron así de miles de viviendas. 

Después, una vez recuperada la capitalidad, el número de personas que llegaba a la ciudad superaba con creces las capacidades habitacionales berlinesas. “Berlín ha tenido en lo que respecta al mercado de la vivienda dos grandes desafíos. Ha habido una gran cantidad de personas que han ido ha vivir allí. Hasta 40.000 personas netas han ido a vivir allí durante años. Los alquileres, que eran muy bajos, han aumentado mucho”, recuerda a NIUS Michael Voigtländer, economista experto en mercado inmobiliario del Instituto para la Economía de Alemania (IW), un centro de estudios económicos con sede en Colonia (oeste germano). 

“Por otro lado, no se ha hecho lo suficiente para animar la construcción de viviendas. Se ha perdido una oportunidad de lanzar una ofensiva para crear viviendas, no se han levantado barrios nuevos. Por eso, la carestía de viviendas en Berlín es mayor”, añade. Y tanto. 

El propio Ejecutivo berlinés estimaba a principios de este año que en Berlín faltaban 120.000 viviendas. “El número de viviendas vacías está cerca del 0%”, era una constatación que hacían el historiador Raphael Krüger y el arquitecto Ulrich Springer en un artículo sobre la política de vivienda berlinesa publicado en el mensual Cicero. Otros expertos dicen que en Berlín están ahora mismo faltos de 200.000 viviendas. 

En esta situación, las autoridades tienen una responsabilidad importante. Políticamente, según los expertos consultados por NIUS, las ideas de la extrema izquierda han tenido demasiado peso en la política de vivienda. 

No en vano, las cuestiones de orden urbanístico han estado en manos de Die Linke en los últimos seis años. Los Verdes, otro partido a la izquierda del Partido Socialdemócrata de Alemania (SPD), formación de la que han salido los últimos tres alcaldes de la capital germana, también tiene que ver con la actual carestía de vivienda berlinesa.

“Los Verdes se han caracterizado por bloquear obras nuevas. Y Die Linke es un partido izquierdista que quería más regulación en el mercado de vivienda e, incluso, la expropiación”, plantea a NIUS, Volker Eichener ,experto en política social y profesor en la Universidad de Ciencias Aplicadas de Düsseldorf (oeste alemán). “Al final, el SPD, como estaba en coalición con estos partidos, no podía imponer su visión”, añade. 

Alude Eichener a que Die Linke ha sido, de los partidos que han formado la coalición gubernamental berlinesa hasta la reciente victoria de Wenger, la única formación que apostaba por seguir dando esperanzas a quienes votaron “si” al referéndum no vinculante de 2021 en el que los berlineses se mostraron mayoritariamente a favor de expropiar las viviendas de los grandes tenedores de apartamentos. A saber, las empresas con más de 3.000 viviendas.

Tras el triunfo del “sí”, Giffey se hizo con la alcaldía. Ella siempre siempre desconfió de esa iniciativa. Que Die Linke no integre el próximo Ejecutivo berlinés — CDU y SPD van camino de formar una coalición — supone prácticamente ponerle la puntilla al resultado de aquel referéndum. “La idea de la expropiaron era una idea loca que tal vez sonara bien en el momento de su creación, pero resulta estúpida”, dice Eichener. Ahora, CDU y SPD prometen a medio plazo construir viviendas masivamente.

“La idea de la expropiación es una vieja idea comunista, porque en Die Linke siguen quedando comunistas de la RDA. Era un problema porque, para expropiar, yo no veo que haya una motivación suficiente para hacerlo. Además, implica pagar una indemnización y esa indemnización sería muy cara porque las empresas expropiadas seguramente se opondrían ante la justicia y esto retrasaría mucho la aplicación. Habría que esperar a que el juez dictaminara una cantidad para indemnizar”, explica este experto.

Como una “falsa buena idea” también puede verse la famosa “ley de tope al alquiler” que puso en práctica Berlín en la pasada legislatura. Esa iniciativa, a la que sí se sumó SPD de Berlín — y por supuesto Los Verdes berlineses —, impedía el crecimiento de los alquileres por un tiempo limitado. Esa normativa, llegó incluso a reducir los alquileres en algunos casos. Pero esa norma fue declarada anticonstitucional poco después de su aplicación. 

Hubo que devolver a los caseros el “ahorro” que se hicieron los inquilinos gracias a esta insegura norma reguladora del alquiler. No fueron casos aislados los inquilinos que no pudieron devolver de golpe ese dinero. Se tuvo que crear un fondo público dotado de 10 millones de euros para hacer frente a las deudas generadas por el “tope al alquiler”.

Dinero público también se consumió en las compras que impulsó la administración a través de cooperativas inmobiliarias para hacerse con viviendas públicas a las que poner un precio de alquiler “razonable”. Una de las mayores adquisiciones fue aquella que trascendió en septiembre de 2021. El Gobierno de la capital se gastó 2.400 millones de euros en la adquisición de 14.000 viviendas. Este tipo de compras, lo que se ha venido a llamar “remunicipalizción de la vivienda” dejó de haber en 2022, con Giffey en el Ayuntamiento.

Compras así, al igual que las expropiaciones que se pierden en el olvido o las leyes sin seguridad jurídica han dado muchísimo que hablar, en toda Alemania y en buena parte de Europa. Pero no han ayudado a construir viviendas nuevas en Berlín. Y el drama berlinés de la vivienda reside en la falta de apartamentos y en una población creciente.

Las autoridades, según señala Eichener, aludiendo a las expropiaciones, pensaban más en “pagar con dinero público viviendas que en apoyar a levantar las casas que hacen falta”. Por otro lado, desde Colonia, Voigtländer, el economista del IW, pone de relieve que la propia Berlín carga políticamente demasiado a la izquierda.

“En Berlín, a diferencia de otras ciudades, como Hamburgo, el SPD esta más cerca del partido izquierdista Die Linke. Lo mismo pasa en Los Verdes”, según Voigtländer. “En Berlín nunca hubo compromiso para que hubiera, de verdad, más viviendas. Se decía que levantar ‘x’ viviendas no ayudaría, pasara lo que pasara. Y bueno, en Berlín, también hay mucha gente que ha rechazado el crecimiento de la ciudad”, explica este experto. 

“Los activistas que querían expropiar, por ejemplo, te dicen que las viviendas tenían que servir a la gente que ya vivía en Berlín. Hay barrios en que se ha tratado en vano de hacer viviendas vinculadas a iniciativas económicas, como cuando Google trató, entre 2016 y 2018, de implantar un campus en el barrio de Kreuzberg. No se pudo. Cualquier otra ciudad se habría alegrado por el empleo y gente nueva que una iniciativa así trae. Pero Berlín es diferente, tal vez más de izquierdas”, concluye el economista del IW.