Declaración de la Renta 2025: ¿Cómo tributan el usufructo y la nuda propiedad?
El usufructo, que es el derecho de una persona (usufructuario) a usar y disfrutar un bien ajeno
La nuda propiedad, pertenece al nudo propietario, quien ostenta la titularidad del bien pero no puede hacer uso de él ni recibir rentas hasta que desaparezca el usufructo
¿Cuánto cuesta comprar una vivienda por nuda propiedad?
En la campaña de la Declaración de la Renta 2025, un aspecto que puede generar dudas entre los contribuyentes es la tributación de los bienes inmuebles cuando la propiedad está dividida entre usufructo y nuda propiedad. Esta desmembración del dominio sobre un inmueble tiene implicaciones fiscales específicas tanto para el usufructuario como para el nudo propietario, lo que hace imprescindible conocer cómo declarar cada uno de estos derechos ante la Agencia Tributaria.
¿Qué son el usufructo y la nuda propiedad?
MÁS
Cuando se desmiembra la propiedad de un bien inmueble, se generan dos derechos bien diferenciados. Por una parte está el usufructo, que es el derecho de una persona (usufructuario) a usar y disfrutar un bien ajeno, obteniendo los frutos y rentas que pueda generar (por ejemplo, alquilar la vivienda y recibir los ingresos del arrendamiento).
En el otro extremo de la balanza se encuentra la nuda propiedad, que pertenece al nudo propietario, quien ostenta la titularidad del bien pero no puede hacer uso de él ni recibir rentas hasta que desaparezca el usufructo (por fallecimiento del usufructuario o por el plazo estipulado).
Esta última es una situación relativamente habitual en herencias, donde el cónyuge viudo suele recibir el usufructo del inmueble y los hijos heredan la nuda propiedad. También se da en donaciones, cuando los padres donan la vivienda a sus hijos reservándose el usufructo.
Tributación del usufructuario en la Renta 2025
El usufructuario es el beneficiario del uso del inmueble, por lo que está obligado a declarar los ingresos que obtenga por este derecho en el IRPF. Dependiendo del uso que haga del inmueble, la tributación varía.
- Si el inmueble está alquilado: Si el usufructuario arrienda la vivienda, los ingresos obtenidos se consideran rendimientos del capital inmobiliario, debiendo tributar por ellos en su declaración de la renta, pudiendo deducir los intereses del préstamo hipotecario (si lo hubiera), los tributos no estatales (IBI, tasas municipales), los gastos de conservación y reparación y la amortización del inmueble (3% anual sobre el mayor valor entre el catastral o el de adquisición).
- Si el usufructuario usa la vivienda como residencia: Si el usufructuario reside en la vivienda, no obtiene ingresos por ella, pero deberá imputarse una renta inmobiliaria, que Hacienda calcula de la siguiente manera - 2% del valor catastral del inmueble, o 1,1% si este ha sido revisado tras del 1 de enero de 1994. Este importe se sumará a la base imponible del IRPF, aunque no represente una renta real.
Tributación del nudo propietario en la Renta 2025
El nudo propietario, al no poder utilizar el inmueble ni obtener ingresos de él mientras dure el usufructo, no debe tributar en el IRPF por rendimientos. Sin embargo, sí debe informar de la titularidad de la nuda propiedad en su declaración.
En el caso de que el nudo propietario venda su derecho, deberá tributar por la ganancia patrimonial, calculada como la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición.
Venta de la nuda propiedad o del usufructo: fiscalidad aplicable
Si el nudo propietario o el usufructuario deciden vender su derecho, las implicaciones fiscales son distintas para cada uno de los casos:
- Venta de la nuda propiedad: La cantidad percibida tributa en el IRPF como ganancia patrimonial. Si el vendedor tiene más de 65 años y se trata de su vivienda habitual, puede estar exento de tributación.
- Venta del usufructo: La cantidad pagada también tributa como ganancia patrimonial. Su valor se calcula según la edad del usufructuario, ya que este derecho tiene una duración limitada.
Otros impuestos asociados al usufructo y la nuda propiedad
Además del IRPF, la adquisición y transmisión de estos derechos puede generar obligaciones fiscales en otros tributos. El primero sería el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se paga al adquirir la nuda propiedad o el usufructo en una compraventa. Su valor se calcula según la edad del usufructuario (cuanto más joven, mayor es el valor del usufructo). También sería el caso del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), que se paga cuando la propiedad se transmite por herencia o donación. La base imponible se reparte entre el usufructuario y el nudo propietario.
En resumidas cuentas, la tributación del usufructo y la nuda propiedad en la Declaración de la Renta 2024 depende de si el inmueble genera ingresos, si es usado como vivienda habitual o si se produce su transmisión. Pero en general, conviene no perder de vista esta situación para no acabar metidos en problemas con nuestra declaración.