{{#section.link.href}} {{section.link.title}} {{/section.link.href}}
¿Mi casero puede cancelar el contrato de alquiler para vender el piso?
Es importante ser conscientes de que la venta de una vivienda alquilada no extingue automáticamente el contrato de arrendamiento
Además, ante cualquier venta, los inquilinos tienen un derecho de adquisición preferente
El Gobierno aprueba el registro único de alquileres de corta duración, que empezará a ser efectivo en julio
La relación entre arrendadores e inquilinos en España está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece los derechos y obligaciones de ambas partes. Una situación que genera lógicas dudas es cuando el propietario decide vender una vivienda que tiene alquilada. Ante esta circunstancia, surgen preguntas sobre la validez del contrato de alquiler y los derechos que posee el inquilino. ¿Hasta que punto el legal que un un casero puede cancelar un contrato de alquiler para vender el piso? ¿Qué implicaciones legales conlleva?
Validez del contrato de alquiler ante la venta de la vivienda
Más
Según el artículo 14 de la LAU, la venta de una vivienda alquilada no extingue automáticamente el contrato de arrendamiento. El contrato sigue vigente y el nuevo propietario debe respetar las condiciones pactadas, siempre que el arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción otorga al inquilino una protección adicional, garantizando su derecho a permanecer en la vivienda hasta el fin del contrato.
Si el contrato no está inscrito, el nuevo propietario puede optar por no renovarlo al finalizar su duración mínima legal (cinco años si el arrendador es persona física, siete años si es persona jurídica). No obstante, durante este periodo, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda.
Derecho de adquisición preferente del inquilino
La LAU otorga al inquilino un derecho de adquisición preferente, que se desglosa en dos derechos. Por una parte está el derecho de tanteo, que determina que si el propietario decide vender la vivienda, debe notificar al inquilino las condiciones de la venta. El inquilino tiene un plazo de 30 días naturales desde la notificación para ejercer su derecho de tanteo, es decir, para adquirir la vivienda en las mismas condiciones ofrecidas a terceros.
Además, el inquilino también cuenta con el derecho de retracto, que dictamina que si el propietario no ofrece al inquilino la posibilidad de ejercer el derecho de tanteo y vende la vivienda a un tercero, el inquilino puede ejercer este derecho de retracto. Esto le permite adquirir la vivienda en las mismas condiciones pactadas con el comprador, siempre que actúe en un plazo de 30 días desde que tuvo conocimiento de la venta.
Es importante destacar que estos derechos pueden ser renunciados por el inquilino si así se pacta en el contrato de alquiler. Por ello, es fundamental revisar detenidamente las cláusulas contractuales.
Obligaciones del propietario al vender la vivienda alquilada
El propietario que desea vender una vivienda alquilada debe:
- Notificar al inquilino: Informar por escrito su intención de vender, detallando el precio y las condiciones de la venta, para que el inquilino pueda ejercer su derecho de tanteo.
- Respetar el contrato vigente: No puede exigir al inquilino que desocupe la vivienda antes de la finalización del contrato, salvo que exista un acuerdo mutuo.
- Informar al comprador: El nuevo propietario debe conocer la existencia del contrato de alquiler y asumir las obligaciones derivadas del mismo.
Derechos del inquilino ante la venta de la vivienda
El inquilino tiene los siguientes derechos:
- Permanencia en la vivienda: Puede continuar en la vivienda hasta la finalización del contrato, siempre que este esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Derecho de adquisición preferente: Tiene prioridad para comprar la vivienda en las mismas condiciones ofrecidas a terceros.
- Indemnización por mejoras: Si ha realizado mejoras con el consentimiento del propietario, puede solicitar una indemnización en caso de desalojo anticipado.
Por estos motivos es recomendable inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad, lo que garantiza su validez ante terceros. Además hay que estar atentos a las notificaciones del propietario y a los plazos para ejercer los derechos de tanteo y retracto. En caso de que haya problemas o disputas, lo más conveniente es consultar con un abogado especializado en este tipo de casos.
Excepciones y consideraciones especiales
Existen situaciones en las que el contrato de alquiler puede no ser respetado por el nuevo propietario, por ejemplo si el contrato no está inscrito y se vende a un tercero sin conocer la existencia de este contrato. En este caso se podría solicitar la finalización del arrendamiento.
También es importante comprobar si existen cláusula que puedan limitar los derechos del inquilino, como la renuncia al derecho de adquisición preferente. Por este motivo siempre hay que revisar el contrato y, en caso de duda, consultar con un profesional legal.
La venta de una vivienda alquilada puede generar tensiones entre propietarios e inquilinos, pero el marco legal en España ofrece garantías sólidas para ambas partes. Si bien el propietario tiene derecho a vender su inmueble, el inquilino cuenta con mecanismos de protección que aseguran la validez del contrato de alquiler y la posibilidad de adquirir la vivienda en condiciones preferentes.
Inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad, conocer los derechos de adquisición preferente y actuar con rapidez ante cualquier irregularidad son pasos esenciales para proteger los intereses del inquilino. En última instancia, la clave radica en la transparencia y el cumplimiento de las normativas, garantizando una transición ordenada y respetuosa en el proceso de venta.
Temas
