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La actual tesitura económica lleva a muchos inquilinos a agudizar su ingenio y a proceder a la fórmula del subarrendamiento o subalquiler. Una práctica muy habitual, especialmente, en pisos de estudiantes y pequeñas familias que buscan amortizar el espacio para obtener ingresos extras.
En base a la Ley de Arrendamientos Urbanos, alquilar habitaciones a un tercero no es ilegal, aunque deberá contar con el consentimiento de un casero. De lo contrario, le podría costar la suspensión del contrato de alquiler de la vivienda.
En concreto, en el artículo 8 de la LAU se especifica que tanto para ceder el contrato de arrendamiento a un tercero, como para subarrendar la vivienda, el inquilino debe contar con el consentimiento por escrito del propietario. Además, el importe del subalquiler nunca podrá sobrepasar el costo total del alquiler del inmueble (artículo 8.2).
El subarrendamiento de habitaciones por parte del inquilino principal deberá ser declarado como rendimientos de capital inmobiliario y tributar como parte de la renta general del contribuyente, en lugar de ser parte de la base de la renta del ahorro del IRPF.
En el artículo 27 de la LAU, se matiza que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a promover la resolución del contrato, según lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
En el apartado 22 de ese mismo artículo, matiza que los caseros podrán dar por finalizado de pleno derecho en contrato de alquiler en algunos supuestos, destacando el subarriendo o la cesión consentidos.
En cualquier caso, la medida protege los derechos del propietario, que deberá estar al tanto de cualquier tipo de cesión que pudiese afectar a su propiedad.
Es el inquilino el responsable de hacer los contratos con los subarrendatarios, aunque el propietario debería dar su consentimiento ante esta práctica. Además, señalando en cada contrato: duración, zonas de la casa que se han alquilado, las normas de convivencia de la casa y el precio y la forma de pago.
Si el propietario descubre que se están subarrendando habitaciones sin su autorización, tendrá derecho a solicitar la resolución del contrato de alquiler y, de manera inmediata, tanto el inquilino como los subarrendatarios deberían abandonar la vivienda.
El casero tiene prohibido entrar en un piso alquilado, sin el consentimiento del inquilino o de una resolución judicial, a menos que fuese un flagrante delito. Para detectar un subarrendamiento sin su consentimiento, habría que estar pendiente del trasiego de personas y preguntar al resto de vecinos sobre actividades sospechosas.
Una vez tomada la decisión, el primer paso será informar al inquilino de forma escrita. Aquí se le advertirá que, si no abandona el piso voluntariamente, se emprenderán acciones legales. Si aún así no atendiese, se podrá acudir a un procedimiento de desahucio por vía judicial.
En este sentido podrá ser: desahucio por precario (frente a las personas que se mantienen en el inmueble) o desahucio por falta de pago del alquiler (si se ha incurrido en el impago y dirigido a todos los que habiten la vivienda afectada por el subarriendo).
Además de por incumplimiento del contrato, si especificase que está prohibido el subarrendamiento o no se lo comunicase al propietario, el casero podrá echar al inquilino de diferentes formas.
Si se incumplen las obligaciones del contrato. Hablamos de falta de pago de alquiler o de fianza, por daños a la vivienda, por acometer obras sin permiso o por realizar actividades ilegales en el inmueble. En todos estos casos, se deberá avisar al inquilino con dos meses de antelación.
Si hay necesidad real de ocupar el domicilio. El propietario o su familia podría necesitar la vivienda, por lo que podría echar al inquilino si hubiese transcurrido, como mínimo, un año desde la firma del contrato original.
En cualquier caso, debería comunicarse con dos meses de antelación, como mínimo, y demostrando la razón de la necesidad de la vivienda con documentación. No estará permitido echar al inquilino para alquilarlo a otra persona.
Alquiler de larga estancia. Con la reforma de la Ley de la Vivienda de 2019, todos los contratos de alquiler de larga estancia deberán ser de cinco años (para personas físicas) y de siete años (para personas jurídicas). Esto se aplicaría siempre y cuando el inquilino comunicase con tiempo al casero que no quiere renovar su contrato. De lo contrario, podría ser desahuciado de la vivienda.
El nuevo texto legislativo está afectando seriamente a los propietarios. Tras ser aprobada la desvinculación de las actualizaciones de los contratos de alquiler del IPC, para vincularlos al Índice de Garantías de Competitividad (IGC), las subidas de precio de las renovaciones de los contratos de arrendamiento son de un 2% como máximo. No obstante, en 2025 entrará en vigor un nuevo índice que marcará las subidas de las actualizaciones de los arrendamientos.
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