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Pese a la crisis inflacionista que afecta a todo el país, es un buen momento para comprar una vivienda. En concreto, las hipotecas fijas vuelven a ser un instrumento de mercado interesante y recobran su protagonismo pues, 8 de cada 10 firmas de préstamos hipotecarios de octubre fueron a un tipo de interés fijo. Esta situación surge como consecuencia de que el Euríbor de octubre ha descendido a su tasa más baja de los últimos dos años, en concreto, hasta el 2,691%.
Según datos aportados por el Centro de Estudios de Trioteca, correspondientes al mes de octubre, las hipotecas a tipo fijo triunfaron. Y es que el 82% de sus clientes formalizaron en octubre este tipo de contrato que aporta una mayor seguridad ante cualquier tipo de improviso del mercado.
Los expertos señalan que la tendencia a la baja se mantendrá y que se podrían recuperar las hipotecas fijas al 2% en los próximos meses. Todo ello impulsaría notablemente la demanda de vivienda y equilibraría el mercado de la oferta y la demanda.
El precio medio de las viviendas ha sido de 260.000 euros y el valor nominal medio solicitado en las hipotecas contratadas de 185.000 euros. Una cifra que invita al optimismo y que supera las de meses anteriores. Y esto es como consecuencia de una serie de condiciones más atractivas ofertadas por las entidades bancarias.
De hecho, se espera cerrar el año con un crecimiento del 4% con respecto a 2023. Solo hay que ver que, según el INE, se viene apreciando un incremento del 8,15% en el número de hipotecas firmadas. Por consiguiente, podría cerrarse el año 2024 con 400.000 hipotecas más firmadas, un 4% más que en el año anterior.
Las condiciones hipotecarias óptimas invitan a pensar que, incluso, el número de hipotecas formalizadas en el último trimestre del año podría ser de un 15%, especialmente en el caso de los bancos digitalizados.
Hay una realidad latente: los jóvenes españoles han prácticamente desaparecido del mercado de compraventa de viviendas. Todo ello es como consecuencia de la falta de trabajo estable, los salarios reducidos y la casi nula capacidad de ahorro.
La denominada 'demanda embalsada' afecta a una media de 1.500.000 hogares. Aquí entran en juego los que viven en régimen de arrendamiento y los que se independizarían en un futuro de su familia de origen.
El poder realmente, según señalan los expertos, lo tiene la Administración; la mayor tenedora de suelo residencial en España. Es la única que puede acortar o ampliar el periodo de conversión de terreno agrícola en urbano.
2025 será un año próspero para el sector inmobiliario. Podríamos volver a ver hipotecas fijas alrededor del 1 % TIN; quizás entre el 1,5 % y 1,7 % TIN para los futuros hipotecados que tengan mejores perfiles.
El Euríbor acumula más de un semestre de descensos, pasando del 3,718% de marzo al 2,7% de octubre. Así es cómo muchos bancos han iniciado una batalla comercial que ha logrado abaratar las hipotecas fijas y situar el interés por debajo del 3%, siendo para los clientes más solventes del 2,5%.
Todo esto hace pensar al comprador de vivienda si le interesa más una hipoteca a tipo fijo que a tipo variable. El Euríbor ha ido bajando progresivamente su valor mensual: 3,5% en agosto, 3% en septiembre y 2,6% en octubre. La previsión es que cierre noviembre y diciembre con unas cifras en torno al 2,5%. E incluso, en 2025, se prevé que siga bajando.
El interés por las ofertas hipotecarias a tipo fijo bajó del 3,5% de enero al 2,95% de octubre. Para captar la atención de los clientes, se espera que la banca siga rebajando el precio de las hipotecas a tipo fijo, siempre y cuando el Banco Central Europeo (BCE) mantuviese los recortes de intereses y del Euríbor.
Los bancos españoles se benefician de obtener una financiación más barata y poder rebajar sus intereses fijos para captar clientes nuevos, o bien, procedentes de otras entidades a través de las denominadas subrogaciones de acreedor.
Solo en el tercer trimestre del año, las subrogaciones representaron el 5,4%, el nivel más bajo en dos años. Los cambios de tipo variable a tipo fijo se recomiendan realizarlos más adelante, cuando los bancos ofreciesen unos intereses más reducidos.
No obstante, se espera que en 2025 se aplique la anulación del cobro de comisiones por cambiar de hipoteca de tipo variable a tipo fijo, en base a la prórroga de las ayudas a los hipotecados, incluida en el Real Decreto-ley 19/2022. Quedarían anulados así los cambios por medio de una novación (un pacto con el banco), de una subrogación o mediante la firma de un préstamo hipotecario nuevo para cancelar el actual.
De no consumarse el Real Decreto-ley 19/2022, el coste del cargo sería de hasta el 0,05% sobre el capital pendiente en los dos primeros casos y de hasta el 1% en el tercero.
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