Las seis vías para comprar una casa sin pedir una hipoteca (y sin que te toque la lotería)

Querer comprar una vivienda y no disponer del dinero al contado conduce en la mayoría de los casos a pedir una hipoteca. De esta manera, al poner de garantía el inmueble del que se adquiere la titularidad, el comprador recibe del banco un préstamo que hay que devolver en un plazo con intereses. Sin embargo, las vías para adquirir una casa no se agotan ahí. Existen otras maneras de financiar estas compras, algunas conocidas y otras, aún con poca implantación en España.

Es una de las fórmulas más conocidas. El alquiler con opción de compra puede ser una alternativa interesante para no tener que renunciar a la casa que queremos. Esta modalidad permite disfrutar de la vivienda en arriendo, dispone de más tiempo para poder comprarla y, lo más importante, empezar a pagar la propiedad sin incurrir en los gastos de formalización de cualquier hipoteca y sin tener en cuenta la evolución del mercado. Como ocurre con las casas comprados sobre plano, el comprador 'congela' el precio, al margen de la inflación y la evolución de los tipos de interés.

Esta fórmula se realiza mediante la firma de un contrato de arrendamiento en el que se otorga al inquilino un derecho de opción de compra sobre la vivienda. Esta opción podrá ejercitarse en un plazo de tiempo por un precio convenido previamente.

Durante ese tiempo, el propietario no puede disponer del inmueble ni cambiar las condiciones del acuerdo. A veces, también se puede acordar que el arrendatario pague una prima por la concesión del derecho de la compra, de manera que irá a beneficio del propietario si finalmente no se compra. Esta prima funciona como unas arras. Como decíamos, también es habitual que las rentas del alquiler se descuenten del precio de compra pactado, ajeno a los vaivenes del mercado. El saldo restante no siempre tiene que abonarse a través de una hipoteca, especialmente en urbes pequeñas con un un precio más ajustado del metro cuadrado construido.

Se trata de traspasar al entorno inmobiliario una opción muy habitual entre emprendedores. Los préstamos de 'friends & families' (amigos y familia) son una herramienta muy utilizada en los últimos años. Permite disponer de liquidez más rápidamente y en mejores condiciones, algo muy importante en un cotexto en el que la financiación bancaria no siempre es posible. Además, permite ahorrarnos unos cuantos impuestos, ya que es una operación exenta de tributación que se puede formalizar en un documento privado sin acudir al notario.

En este contrato privado se debe especificar el plazo de devolución del dinero, así como si se van a devolver intereses. Si la cantidad de dinero prestada es importante, es aconsejable que la devolución del préstamo se garantice con el inmueble que se quiere comprar. En ese caso, sí habría que acudir al notario.

La compraventa de un inmueble con pago aplazado es otra herramienta de financiación. Esta opción puede hacerse siempre que el comprador tenga asegurada una entrada importante de ingresos, ya sea el cobro de la venta de una vivienda u otros bienes, una herencia o una indemnización. El comprador lleva a cabo la adquisición en plazos, permitiendo que el capital de que dispone se capitalice y genere unas rentas.

La compraventa con pago aplazado puede incluir la posesión o el disfrute de la vivienda, si así se ha pactado, aunque lo frecuente es que el vendedor no entregue la casa hasta tener la totalidad del importe.

La compra de una vivienda es especialmente difícil para los jóvenes, sobre todo en las grandes ciudades, donde el precio por metro cuadrado suele ser elevado. Por esta razón, la ayuda de los padres suele ser providencial. La ayuda financiera puede materializarse con la donación de una cantidad que tendrá que documentarse en escritura pública ante notario.

En términos generales, la donación de dinero de padres a hijos tiene importantes beneficios fiscales que cambian según las comunidades autónomas. Por otra parte, la donación de ese dinero suele realizarse a cuenta de la herencia para no perjudicar al resto de los herederos.

La permuta de viviendas entre particulares consiste en cambiar una vivienda por otra. Es una práctica totalmente legal, implantada en España en los años 70, cuando hubo un auténtico boom de la construcción de inmuebles.

En principio, la permuta funciona como un trueque, ya que no hay dinero con el que realizar la transacción. Sin embargo, como es muy raro dos propiedades tengan exactamente el mismo valor, el propietario de la vivienda más barata suele pagar la diferencia.

La permuta no contempla ninguna condición de cómo tienen que ser las viviendas intercambiadas. El único requisito es que las partes lleguen a un acuerdo. En conclusión, cualquier inmueble en España puede permutarse sin limitaciones.

El seguro de caución es una opción muy popular en Francia, donde casi la mitad de los ciudadanos se decantan por esta propuesta. En el país vecino, quien quiera evitar financiar la compra de una vivienda con hipoteca, puede pedir al banco un préstamo no hipotecario, acompañado de un seguro de caución. Esto implica que si el cliente no paga las cuotas del préstamo, en lugar de ser el banco quien se quede con la hipoteca, será la aseguradora quien devuelva la deuda y la reclame al cliente, que es también el tomador del seguro.

Por tanto, en lugar de hipotecarse, el usuario contrata un préstamo cuya garantía es el seguro, y será la aseguradora quien se hará cargo de su deuda si él no puede pagar. El seguro de caución tiene algunos inconvenientes para el usuario, y su implantación en España es complicado por las peculiaridades de nuestro mercado.

El primer problema es el coste del crédito. Si es un préstamo personal, los tipos de interés serían más altos de los que se aplican tanto en las hipotecas fijas como en las variables. En segundo lugar, el capital que suelen conceder los bancos en los préstamos personales suele llegar a los 70.000 euros, una cantidad que puede ser insuficiente para la compra de una casa. Por eso, en 2020, entidades como Abanca-Bankoa, perteneciente al grupo francés Crédit Agricole, decidieron ofrecer esta opción con capitales de financiación más altos, de más de 600.000 euros.

Aunque con algunas de estas modalidades, podemos ahorrarnos los gastos de tasación o de notaría, cuando el inmueble cambia de propietario, los impuestos son los mismos. El comprador tendrá que asumir el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es vivienda de segunda mano, o el IVA, si es de nueva construcción. Por su parte, el vendedor tendrá que hacer frente a la plusvalía y el IRPF.

La plusvalía es un impuesto municipal que grava los beneficios obtenidos en una venta. En caso de herencia o donación, debe asumirlo el comprador de la vivienda. Pero en los casos onerosos, cuando ha habido una transacción que ha supuesto una ganancia, debe asumirlo el vendedor de la propiedad.

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