Ya no quedan pisos de segunda mano en Madrid: las cifras que lo explican todo

El precio de la vivienda en Madrid parecer haber tocado techo en algunas zonas. En la capital, ya se superan los máximos históricos de 2007 y, aunque en el centro y en la zona norte siguen a precios muy elevados, ya se registran las primeras caídas de precios en los distritos del sur en cuanto a la segunda mano. 

En líneas generales, la oferta de vivienda de segunda mano en el mercado español ha caído en un 23% en el último año, según datos extraídos de un estudio reciente de Activum Real Estate. En Madrid, se supera la media y el stock de vivienda usada disponible es de un 32% menos. A Madrid le siguen otras ciudades como Sevilla (con un 31% menos) y Valencia (con un 30% menos).

Si se analiza con cifras, hablamos que entre septiembre de 2023 y septiembre de 2024 se ha pasado de contabilizarse 89.404 inmuebles usados a 68.274 viviendas de segunda mano. Una tendencia que viene a reflejar la contracción en la oferta, viéndose afectadas tanto grandes capitales como ciudades de menor tamaño.

Donde más se nota la caída de la oferta de viviendas de segunda mano es en Madrid, con un descenso del 32% y un total de 15.000 unidades en venta. Cada portal inmobiliario presenta unas cifras distintas, aunque todas reflejan el considerable aumento de la demanda.

Así pues, en Pisos.com tan solo encontramos 1.706 viviendas disponibles para alquiler o venta en la capital. En el caso de Idealista.com aparecen 14.108 viviendas de segunda mano. La oferta aumenta ligeramente si se analiza el portal Fotocasa.es, que presenta 18.662 viviendas de segunda mano.

Dentro de la escasa oferta disponible, habría que analizar con lupa las condiciones de la vivienda ofertada. Podemos encontrar pisos de segunda mano por precios asequibles, por ejemplo, por 120.000 euros, aunque se trata únicamente de una tercera parte de la vivienda, y no se tiene acceso a la misma porque está en manos de otros copropietarios.

En el último año, la segunda mano ha subido hasta los 2.344 euros el metro cuadrado en julio, es decir, un 9%. Es la subida más elevada registrada en un año, con una variación mensual del 0,7%. Precisamente en Madrid, al igual que sucede en Málaga, la subida anual ha superado el 20%.

La subida de los tipos de interés desde julio de 2022 se ha mantenido pese a las restricciones de acceso al crédito, basadas en la nueva política monetaria del Banco Central Europeo (BCE). Todo ello ha provocado un elevado desequilibrio entre la elevada demanda y la limitada oferta disponible.

Junto a los tipos de interés, quienes buscan acceder a una vivienda usada en Madrid, se enfrentan a: escasez de nueva obra por las restricciones del desarrollo urbano, falta de suelo disponible y altos costes de construcción.

Tanto los indicadores del mercado laboral como las tasas de renta familiares señalan que la demanda se consolidará y que los precios seguirán subiendo. España ha percibido una variación interanual del 9,7% en julio de 2023 al 9% en julio de 2024.

El estudio de octubre presentado por Fotocasa.es señala dónde es más elevado el precio de la vivienda de segunda mano en España. Destacan especialmente los casos de Baleares y de Madrid, con 4.428 euros/m2 y 4.267 euros/m2, respectivamente. Por detrás se sitúan País Vasco (3.212 euros/m2) y Cataluña (2.830 euros/m2).

Un piso de 80 m2 en Madrid sale de media por 341.360 euros. La subida interanual en la capital es del + 21,1%.

Llama la atención que en todas las capitales de provincia con variación interanual sube el precio en septiembre respecto al año anterior, de los cuales 23 de las capitales tienen un incremento superior al 10%. Se trata de Málaga (+ 23,8%), Madrid (+ 20,6%) y Valencia (+ 18,9%).

La ciudad de Madrid lleva once meses encadenando subidas superiores al 10%. Para ser más exactos, entre mayo y septiembre de 2024 se registraron subidas del metro cuadrado por encima del 20%. Pese a todo, en términos de precios, Donostia – San Sebastián es la capital de provincia más cara para vivir (6.442 euros/m2). En Madrid sale de media por 5.390 euros/m2 y en Barcelona capital por 4.753 euros/m2.

El precio la vivienda en Madrid va por barrios. Los incrementos anuales de la vivienda superan el 10% en: Retiro (22,6%), Centro (19,2%), Ciudad Lineal (17,9%), Barrio de Salamanca (17,8%), Chamberí (17,3%), Barajas (16,5%), Moratalaz (16,4%), Tetuán (14,9%), Chamartín (13,0%), Moncloa - Aravaca (12,9%), Hortaleza (11,7%), Latina (11,1%), Vicálvaro (11,1%), Fuencarral - El Pardo (10,7%).

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