El problema de la vivienda en España, en 10 claves: precios, especulación y falta de oferta

Este domingo 13 de octubre, tiene lugar en Madrid una manifestación en defensa del derecho a una vivienda digna. Convocada por hasta 39 colectivos diferentes bajo el lema “Se acabó: bajemos los alquileres”, recorrerá el centro de la capital para reclamar una solución ante la subida desorbitada del precio del alquiler en la Comunidad de Madrid y en toda España. 

La situación en España es realmente alarmante. El incremento continuo de los alquileres en el último año ha sido del 8,6%, alcanzando un precio medio de 11,87 euros por metro cuadrado.  

A nivel estatal, se contabilizan unos 5,5 millones de hogares en situación de exclusión residencial y el alquiler está empobreciendo a 4 de cada 10 hogares, de los cuales, 250.000 cuentan con ingresos medios. El informe “Prevención y atención de la exclusión residencial: Factores explicativos”, financiado por la Dirección General de Diversidad Familiar y Servicios Sociales del Ministerio de Derechos Sociales y Agenda 2030, recoge las claves. 

El 60% de los hogares presenta algún problema relacionado con la vivienda. No cumple con su papel integrador y no se puede disfrutar de una vivienda adecuada. El 17,4% de los hogares en España se queda por debajo del umbral de la pobreza severa relativa tras pagar la vivienda. 

Dicho esto, ¿a qué problemas se enfrenta actualmente la vivienda en España? 

Lo que más afecta a la exclusión residencial es el precio de la vivienda. Se ha disparado en hasta un 123% más en diez años. En el caso de la compra de viviendas, el metro cuadrado se ha encarecido un 35% entre julio de 2014 y el mismo mes de 2024. 

Los mayores incrementos en el precio promedio se sitúan en Málaga, donde el coste se ha disparado pasando de 104.437 euros de promedio en el primer trimestre de 2014 a 168.581 euros en el mismo periodo de 2024. 

El Banco de España comunicó a mediados de abril que hasta el año 2025 vamos a tener un déficit de 600.000 viviendas nuevas. 

El número de casas terminadas disminuyó desde sus cifras máximas, 650.000 anuales entre 2006 y 2008, a un mínimo de 45.000 en 2016. Desde entonces, la cifra de viviendas finalizadas se ha recuperado lentamente, hasta estabilizarse, a partir de 2021, en torno a las 90.000 unidades anuales. 

El informe anual del Banco de España, en su capítulo 4, recoge precisamente la falta de vivienda. El diferencial acumulado en 2022 y 2023 entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva alcanza unas 365.000 unidades y para 2024 y 2025. 

A la escasa oferta, entre otras causas, se le suma la falta de mano de obra en el sector de la construcción. Las empresas del sector han visto como en los últimos años los costes laborales han aumentado de forma notable ante la escasez de oferta de trabajadores y algunas se han visto obligadas a frenar la ejecución de nuevos proyectos. 

La situación de España es alarmante. El parque de casas sin habitar alcanza ya los 4 millones de viviendas en todo el país. De éstas, 400.000 se ubican en zonas con mayor demanda, por lo que serían insuficientes para cubrir el déficit estimado. La existencia de viviendas vacías en lugares sin demanda no soluciona el problema. 

Y es que, entre los municipios con menos de 10.000 habitantes, donde reside el 20% de la población, hay el 45% de las viviendas vacías. Por su parte, las ciudades con más de 250.000 habitantes presentan un 7,5% de viviendas vacías, es decir, unas 400.000 unidades. 

La movilización de viviendas podría contribuir a aumentar la oferta, aunque para ello habría que solventar el mal estado o la falta de accesibilidad o de eficiencia energética que presentan en muchos casos. 

Más de 250.000 hogares con ingresos medios están cayendo en situación de pobreza severa tras pagar la vivienda. Esto demuestra que la falta de vivienda asequible conduce a la pobreza no solo a rentas bajas, también a hogares con rentas medias.  

Es necesario implantar una alianza público-privada para lograr el objetivo de incrementar el parque de vivienda asequible. 

Los sueldos no han subido al mismo ritmo que los alquileres. La situación llega a ser insostenible para muchos hogares, especialmente para aquellos con ingresos bajos. Hace unos años, el esfuerzo para pagar el alquiler representaba el 22% de los ingresos de un hogar promedio; ahora esa cifra ha subido al 27%. 

El precio medio del metro cuadrado de la vivienda en alquiler se ha disparado un 78% en España en los últimos 10 años, por lo que alquilar una vivienda de 80 metros cuadrados supone en la actualidad una media de 984 euros al mes. Una cifra alarmante si se compara con los 553 euros al mes que costaba de media en 2014. 

Solo en Madrid, el precio de los alquileres se ha disparado un 18% en el último año, alcanzando los 20 euros por metro cuadrado. Un alquiler económico en la capital pasa a ser uno de 1.400 euros. 

Además de la compra, a los españoles les afecta el problema de la falta de alquiler social. El 96% de la población que lo necesita no tiene acceso, pues en España solo el 2,4% de los 18 millones de viviendas están destinadas actualmente a este fin. Apenas alcanza al 4% de quienes lo necesitan. 

Solo en la ciudad de Madrid, se cifran en más de 17.000 los pisos turísticos disponibles. El Gobierno de Sánchez quiere poner freno a esta situación. De hecho, nueve de cada diez pisos turísticos no cuentan con licencia. 

El motivo principal por el que predomina la vivienda turística en España y escasea la residencial es por la falta de seguridad jurídica para los propietarios. Hay que matizar que el 20% de los ingresos van a parar a la gestión de la vivienda, que lleva aparejada una logística de gran envergadura. 

Según datos del INE, en febrero de 2024 había 351.389 apartamentos en España, lo que supone un aumento interanual del 9,2%. Representan el 1,33% de las viviendas del país, siendo Andalucía la que lidera el ranking con 82.454 viviendas (un 17,5% más), seguida de Comunidad Valenciana (con 59.413, un 19% más) y Cataluña (con 52.598, un 15% más). 

En el estudio ‘Estadística de Hipotecas’, publicado por el INE en mayo de 2024, determina que 6 de cada 10 viviendas transmitidas en España en el primer trimestre del año se abonaron al contado. Se realizan numerosas operaciones de inversión mayorista y no residente, lo que aumenta significativamente los precios. 

Conseguir los mejores tipos de interés del mercado exige aceptar la contratación de otros productos y esto no siempre es sencillo. Los clientes suelen buscar aquellas entidades que ofrezcan unas mejores condiciones en las diferentes modalidades (variable, fijo y mixto), pero lo cierto y verdad es que pedir una hipoteca en España es mucho más caro. 

Las perspectivas para el mercado inmobiliario mejoraron con la segunda rebaja en los tipos de interés efectuada por el Banco Central Europeo (BCE) de mediados de septiembre. No obstante, hay que andarse con pies de plomo y tener en cuenta el margen variable del Euríbor como indicador.  Ahora mismo una hipoteca fija podría estar en torno al 2,5%, con el 2% TIN incluso. En una hipoteca mixta se podrían acercar al 1,5% TIN para los primeros años. 

El país reclama medidas urgentes para intentar compensar la situación que sufren los jóvenes, pero también familias enteras de clase media que tienen que destinar un elevado porcentaje de sus ingresos al pago de la cuota del alquiler o de la hipoteca. El país se asfixia y comienza a dejar de latir. 

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