En 2024, el mercado del alquiler en España se ha convertido en esa ‘patata caliente’ que nadie consigue calmar. Para muchos expertos, la situación es muy grave. La combinación de factores críticos no ha hecho sino agravar el problema de fondo: la altísima demanda y la cada vez más escasa oferta ha hecho que los precios alcancen niveles nunca vistos hasta ahora. Según datos de 2023, los españoles con capacidad para alquilar destinan el 42% de su sueldo al pago de la cuota.

La falta de nuevas construcciones destinadas al alquiler y la conversión de una parte importante del parqué en alojamientos turísticos han reducido drásticamente el número de inmuebles que salen al mercado. Miles de personas en busca de un alquiler asequible se enfrentan a serias dificultades para encontrar un lugar donde vivir, lo que aumenta el riesgo de exclusión residencial y precariedad.

Es también habitual que un porcentaje de quienes logran alquilar una vivienda se plantee subarrendarla parcialmente para compensar la pérdida de poder adquisitivo. Pero, ¿es legal?

El subarrendamiento es una figura jurídica que permite a un inquilino (arrendatario) alquilar a un tercero (subarrendatario) parte o la totalidad de la vivienda. Lo más útil en estos casos es atender a lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la que se perfilan las condiciones y limitaciones de esta práctica. En su artículo 8, se establece el marco legal en el que propietario e inquilino van a poder actuar. Ninguna sorpresa: es muy claro, y hay que respetarlo siempre.

Cualquier inquilino puede subarrendar la vivienda en la que vive de alquiler, pero únicamente de manera parcial y con el consentimiento expreso y por escrito del dueño. De no existir autorización, el contrato de alquiler podría anularse unilateralmente.

El subarrendamiento total de la vivienda tampoco está permitido sin el consentimiento del propietario, y cualquier acuerdo en este sentido debe ser previamente autorizado por escrito por el dueño, que también podrá decidir cuántas personas permite que vivan dentro. Lo habitual es que el propio contrato de alquiler refleje en alguna de sus cláusulas el permiso para subarrendarlo en su totalidad, si ese es el trato pactado entre las partes. Firmar un contrato de subarrendamiento obliga a las mismas responsabilidades que tiene un casero tradicional: la persona que alquila y a la vez subalquila tendrá que buscar inquilinos, redactar un contrato, gestionar el cobro de un alquiler y encargarse de mantener la vivienda en las condiciones que marca la LAU, realizando las reparaciones que correspondan.

Además, la persona que subarriende una casa y ejerza de casero de otra nunca podrá fijar un precio de alquiler superior al de la propia cuota que paga mes a mes, y cuando termine su contrato, también se extinguirá el derecho del subarrendatario a residir en la vivienda.

Así, un inquilino que alquile un piso de 3 habitaciones por 1600 euros y lo subalquile tras un acuerdo con el dueño nunca podrá fijar subalquileres de las habitaciones (600, 600 y 700 euros respectivamente) que superen la renta mensual que paga.