Plusvalía municipal: ¿qué es y cómo se calcula?

Uno de los impuestos a los que hay que hacer frente en caso de comprar un inmueble es el llamado Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IMVTNU), más conocido como plusvalía municipal. Con él se grava el incremento del valor de los terrenos a lo largo del tiempo y la correspondiente ganancia en el momento de la venta del inmueble con respecto al precio que se pagó en su día. ¿Qué es la plusvalía municipal y cómo se calcula?

La plusvalía municipal es un impuesto que se gestiona a nivel municipal y que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos que se pone de manifiesto cuando se transmite por cualquier vía (venta, herencia, donación, etc.) su propiedad o cualquier derecho real sobre él. Se aplica únicamente a los bienes de naturaleza urbana -no los de naturaleza rústica- y obliga a tributar únicamente por el valor del suelo, no el de la construcción.

El estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 dejó claro que esta máxima de aumento de valor no siempre se cumple. En aquel momento, en que muchos bienes de este tipo se vendieron con pérdidas o fueron adjudicados a la banca vía ejecución hipotecaria o dación en pago, se hizo necesario modificar las reglas del juego para evitar que los vendedores tuvieran que abonarlo también en caso de perder dinero, no sin que antes muchas familias se vieran obligadas a abonarlo.

Por aquel entonces muchos juristas hablaron de la posible inconstitucionalidad del tributo, e instituciones como el Consejo General de Economistas (CGE) aseguraron que este tributo, potestativo para los Ayuntamientos, "debería desaparecer", precisamente por gravar "un incremento de valor del suelo cuando se transmite un inmueble que ya tributa como ganancia patrimonial en el IRPF". También se dieron sentencias que se negaron a que los ayuntamientos pudieran cobrarlo en caso de transmisión del inmueble con pérdidas.

En cuanto a la regulación de este impuesto, la encontramos en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Con el tiempo, y dada la polémica anterior, el Tribunal Constitucional declaró inconstitucional el cobro de la plusvalía municipal en aquellos casos de venta a pérdida, para lo que se debe probar con escrituras o una prueba pericial que efectivamente el terreno no vale más en el momento de la transmisión.

Por último, en lo referente a cómo se calcula la plusvalía municipal, lo primero es conocer el valor catastral del suelo (no de la vivienda) en el momento de adquirió y en el de transmitirlo. También debes conocer cuántos años han pasado entre una fecha y otra. Tal y como explica Housfy, la cuota se calcula en base a un porcentaje ligado al periodo impositivo, siendo este de un máximo de 20 años. Por tanto, si has sido propietario durante 40 años pagarás lo mismo que si lo hubieras sido 20.

Con todos estos datos, deberás multiplicar el valor catastral del suelo por el número de años en que se ha tenido en propiedad. A esta cifra habrá que aplicarle el porcentaje anual correspondiente, que !no suele superar el 3,5 %". Al importe resultante se le aplica el tipo impositivo, que suele ser del 30 por ciento. Sin embargo, existen diferencias en los distintos ayuntamientos.