Comprar un piso de banco te permitirá acceder a una financiación más ventajosa
Suelen necesitar reformas y la oferta es más escasa
Su precio es inferior al del mercado y los gastos en el proceso son menores
Una de las opciones que barajan miles de personas a la hora de comprar vivienda en España es la posibilidad de comprar un piso de banco, sobre todo porque, generalmente, es difícil llegar a los requisitos de ahorro que exigen los bancos para firmar una hipoteca y, en el caso de este tipo de inmuebles las condiciones de financiación suelen ser más atractivas. No es raro ver hipotecas para pisos de bancos que cubran el cien por cien del valor de la vivienda o, en otros casos, hasta el 90 por ciento. Con todo, se trata de un importante incentivo teniendo en cuenta que la mayoría de entidades solo cubren el 80 por ciento del valor, siempre que se trate de vivienda habitual. ¿Cuáles son las ventajas y desventajas de comprar pisos de bancos?
Pisos de bancos: ventajas y desventajas de comprar uno de estos inmuebles
Los pisos de bancos proceden, principalmente, de la crisis inmobiliaria de 2008, momento en que las entidades se adjudicaron miles de viviendas (por cantidades mínimas) como fruto de numerosos procedimientos de ejecución hipotecaria. Estos se iniciaron contra familias que dejaron de pagar su hipoteca debido a su situación económica, perdiendo sus viviendas a favor de la entidad, debido precisamente a que el inmueble sirve como garantía para este tipo de préstamo. Aunque la normativa ha cambiado sensiblemente, estos procedimientos se siguen sucediendo hoy en día.
Durante los años posteriores fue relativamente sencillo acceder a pisos de banca por precios muy económicos, aunque esta situación ha cambiado poco a poco y la cartera de viviendas es cada vez menor. También los precios se han normalizado, aunque sigue siendo posible encontrar algunos ‘chollos’. De cara a 2021, muchos analistas inmobiliarios consideran que el precio de la vivienda podría caer sensiblemente y que las entidades bancarias y fondos de inversión extranjeros estarían motivados para desprenderse de este tipo de inmuebles, debido a la actual incertidumbre política y económica y a la aprobación de normas inmobiliarias que perjudican sus intereses.
Estas son las ventajas de comprar pisos de bancos:
Su precio puede ser inferior al de mercado. Aunque no siempre es así (y es necesario estudiar el mercado antes de tomar una decisión de compra), es determinadas ocasiones es posible encontrar verdaderas gangas cuando compramos un piso de banca. También es posible obtener importantes descuentos sobre el precio de venta, sobre todo cuando se trate de pisos en zonas de poca demanda o cuando lleven mucho tiempo a la venta. Muchos inversores aprovechan esta oportunidad para comprar pisos muy baratos, reformarlos y ponerlos en venta o alquilarlos, obteniendo rentabilidad por ello. Con todo, cada vez es más difícil encontrar precios muy baratos en este ámbito.
Las condiciones de financiación suelen ser mejores. Es, quizás, la mayo ventaja de los pisos de banca: dado que la entidad es la primera interesada en deshacerse de su cartera de pisos, suele ofrecer condiciones de financiación especialmente ventajosas. Sobre todo, destaca la posibilidad de financiar más del 80 por ciento del valor de compraventa, algo mucho más difícil de negociar en el resto de casos. En algunos casos se llega incluso al 100 por cien más gastos. También el tipo de interés aplicable suele ser muy razonable y, en determinados casos, se ofrecen ventajas como periodos de carencia (muy prácticos cuando toca invertir en obras tras la compra).
Menos gastos en el proceso. En general, el proceso de compra de un piso de banca es más económico y suele excluir comisiones o gastos de tasación. Los gastos suelen reducirse a los impuestos que, por ley, debe asumir el comprador.
En cuanto a los inconvenientes de comprar pisos de bancos, son los siguientes:
Una oferta más escasa. Lógicamente, la oferta de pisos de banca es reducida si la comparamos con el volumen del resto del mercado inmobiliario. Además, es más complicado encontrar pisos en zonas céntricas y, cuando existen, suele tratarse de viviendas de lujo, con precios elevados. La mayoría de viviendas ofertadas por la banca son segundas residencias en zonas costeras, pisos en la periferia (en zonas poco atractivas...) Conseguir un piso de precio medio en una zona centro suele ser complicado y es necesario estar muy pendiente de cualquier nueva publicación para que no se nos escape.
Suelen necesitar reformas. Si lo que quieres es un piso listo para entrar a vivir, tal vez un inmueble de banco no sea tu mejor opción, ya que suelen requerir reformas, a veces de gran calado. Aunque algunas entidades realizan pequeñas reformas en sus inmuebles, no siempre es así. Tendrás que usar tu imaginación para visualizar el resultado final y asumir que tocarán varios meses de obras antes de poder vivir en tu nuevo hogar, ponerlo en venta o alquilarlo. Es importante, por tanto, valorar cuánto puede costarte la reforma de cara a negociar el precio.
Posibles cargas y problemas. Hay que tener cuidado y buscar posibles deudas y cargas en el inmueble para evitar sorpresas desagradables. También pueden existir limitaciones de uso, y debes tener en cuenta que, cuando compras un piso de banco, lo compras como 'cuerpo cierto’, lo que significa que adquieres una finca en el estado aparente en que se encuentre. Muchas veces se firma una cláusula que te impedirá reclamar en caso de vicios ocultos.