En qué consiste
La venta de la nuda propiedad se basa en el dominio de una propiedad, que a su vez se divide en propiedad y usufructo. Así, con esta figura jurídica, el propietario de una vivienda transmite la titularidad de su casa a cambio del cobro de una única cantidad o de una Renta Vitalicia Inmobiliaria y a la vez se reserva el derecho de continuar en el uso de su hogar mientras viva.
Cuando el usufructuario/a muera, el comprador de la nuda propiedad pasará automáticamente a tener el 'pleno dominio' de esa vivienda. Es decir, el comprador unificará de nuevo los dos derechos que configuran una propiedad, el usufructo y la nuda propiedad, siendo a partir de ese momento el pleno propietario, explica en su web el Grupo Retiro, especializado en este tipo de ventas. Aunque el Código Civil no establece un límite de edad para realizar esta operación y cualquier persona puede hacerla, es un producto que “empieza a encajar a partir de los 65 años” cuando resulta más atractivo, explica María del Mar Villa, directora de Atención al Cliente de Grupo Retiro.
Un producto en auge
La semana pasada se celebró el Primer Salón Inmobiliario de Pisos de Nuda Propiedad en Madrid donde se presentaron más de 535 viviendas de toda España. El precio medio de las viviendas a la venta era de 150 000 euros (con la vivienda con menor precio de 56 000 euros y la más cara de 525 000 euros), como explica Eduardo Molet, responsable de este salón inmobiliario, que explica que el propietario más joven tiene 59 años y la de más edad, 99.
Molet, propietario de Inmobiliaria Eduardo Monet, ha apreciado un incremento en la venta de este tipo de viviendas en el primer trimestre de 2018 de un 300% con respecto al año anterior. Desde Grupo Retiro, María del Mar Villa, apunta que vienen notando una subida de este tipo de ventas desde hace diez años, precisamente cuando se reguló la hipoteca inversa y se dieron a conocer este tipo de productos, muy habituales en otros países europeos y más desconocidos en España.
Grupo Retiro, un despacho de abogados que trabaja con este tipo de productos para personas mayores desde 1996, detectaron en ese momento que en España se daba una sociedad cada vez más envejecida, con un alto nivel de viviendas en propiedad y pensiones que no cubrían todas las necesidades para mantener el nivel de vida acostumbrado. Precisamente, un tipo de sociedad en el que productos como la nuda propiedad podrían tener buena acogida, como se está viendo en estos últimos años.
Como explica Eduardo Molet, "en España el 88% de los españoles somos propietarios de nuestra vivienda, y la mayoría quiere continuar viviendo en ella hasta su fallecimiento". A esto se une que "los españoles han ido acumulando el ahorro en su vivienda, no así en otros países de todo el mundo que han ahorrado en planes de pensiones privados. Los españoles no podían hacerse con planes de pensiones porque tenían sus ahorros en la vivienda”. En este sentido, por ejemplo en Reino Unido, menos del 50% de los mayores de 65 años son propietarios de su vivienda y los ingleses sí destinan sus ahorros en planes de pensiones privados.
“Hay que normalizar la idea del uso durante la jubilación del ahorro acumulado a través de la vivienda”, subraya Molet, ”frente a la cultura de la herencia, que nos ataba a la idea de que la casa es solo para que la hereden nuestros familiares”, añade.
Cómo se calcula el precio y la renta vitalicia inmobiliaria
Para calcular las condiciones económicas de la operación, se tienen en cuenta numerosos factores como el valor de mercado del inmueble y la esperanza de vida de cada generación (que no es lo mismo que la esperanza de vida en el nacimiento, como señala María del Mar Villa) de los beneficiarios, conforme a las tablas oficiales de la Dirección General de Seguros y del Instituto Nacional de Estadística.
Además, hay que tener en cuenta lo que representa el valor del usufructo de la vivienda, que sería equivalente a la cantidad total que a lo largo de la esperanza de vida del vendedor representaría el alquiler de un piso de las mismas características y ubicación que la casa.
Ventajas para el Inversor /comprador
Según Molet, el comprador es un inversor local de entre 45 y 55 años, muy solvente y que tiene dinero ahorrado. “El banco no le da nada por sus ahorros y no confía en Fondos de Inversión, Bolsa u operaciones financieras nada claras para él”, apunta. En el caso de Grupo Retiro, la directora de Atención al Cliente señala que los inversores suelen ser “muy profesionales” y, especialmente, “grupos de inversión” que esperan un beneficio a largo plazo.
Es un inversor que tiene una cantidad disponible en este momento y que puede esperar, sin límite determinado, a obtener un rendimiento, o que simplemente aspira a un piso de unas determinadas características que no podría comprar al precio actual del mercado, pero que con este método, sí lo puede conseguir a futuro.
Con la nuda propiedad, adquiere una vivienda a un precio mucho más bajo del precio de mercado, en una inversión que no tiene riesgo. “Combina la inversión en un mercado emergente, tercera edad y el mercado tradicional, ladrillo", indica Molet.
Ventajas para el propietario/ vendedor
Según el propietario de Inmobiliaria Molet, se un producto que "ayuda a personas mayores a solucionar sus problemas económicos”. Se trataría de una persona de entre 70 y 80 años que quiere complementar su pensión, que tiene muy claro que quiere continuar viviendo en su casa hasta su fallecimiento, incluso si son muy mayores y dependientes.
María del Mar Villa explica que probablemente sean las mujeres viudas las que más suelen acceder a este tipo de producto porque tienen mayor esperanza de vida y, al perder al cónyuge, bajan sus ingresos y pierden gran capacidad adquisitiva.
“Es una opción legítima para los mayores que son propietarios y que van a recibir una importante suma de dinero de golpe para el uso que deseen darle, viajes, cuidados, ayuda a su familiares, y con la garantía de seguir viviendo siempre, siempre, en su casa con sus cosas, sus vecinos, sus comodidades, sus recuerdos”, observa Molet.
A esto hay que añadir las ventajas fiscales. Como indica María del Mar Villa, si el vendedor es mayor de 65 años y vende su vivienda habitual, tendrá una exención fiscal del 100%, no tributa por la venta.
¿Vitalicio o temporal?
Aunque se trata de un acto jurídico irreversible, pueden darse dos modalidades que establecen un matiz importante:
Venta de Nuda Propiedad con Usufructo Vitalicio: es la modalidad más común, por la cual el vendedor se reserva el uso y disfrute de su casa de por vida.
Venta de Nuda Propiedad con Usufructo Temporal: se trata de una opción en la que el vendedor se reserva un usufructo por un plazo determinado (7, 10, 12, 15 años, etc.). Se da cuando tienen previsto que, a partir de un determinado momento, no se va a continuar residiendo en la vivienda.
Cómo pueden ser los pagos
El vendedor, normalmente una persona mayor que necesita liquidez, puede optar por distintas fórmulas de cobro a cambio de la venta de la nuda propiedad de su vivienda, informan en Grupo Retiro:
Un pago único de capital: el comprador de la nuda propiedad de la vivienda paga una única cantidad de dinero al usufructuario. La mejor opción para aquellas personas que quieran disponer de la mayor cantidad posible de liquidez desde el inicio.
Una renta mensual vitalicia: se adquiere la nuda propiedad de una vivienda a cambio de pagar al propietario una renta mensual hasta su fallecimiento. Es la modalidad ideal para garantizarse la obtención de ingresos periódicos de por vida durante toda la jubilación y no malgastar o agotar el capital en el caso de que la persona sea muy longeva.
La tercera modalidad sería un pago inicial más la renta mensual vitalicia: es una modalidad mixta respecto de las dos anteriores, la Persona Mayor obtiene un dinero inicial a la firma de la Escritura más el cobro de una renta mensual garantizada de por vida. La solución adecuada para cancelar una posible deuda, realizar una reforma en la casa u otros posibles gastos, a la vez que se asegura una adecuada planificación de los ingresos mensuales durante toda la vida con el cobro de la renta vitalicia.
Cómo se reparten los gastos
El comprador de la nuda propiedad de la vivienda asumirá los gastos relativos a gastos de la compraventa del inmueble (notario, registro, impuesto de transmisiones patrimoniales) y, adicionalmente, en la modalidad de renta mensual vitalicia, con o sin disposición inicial, el comprador asumirá también el impuesto de plusvalía municipal.
También debe asumir los gastos anuales del inmueble como IBI, derramas extraordinarias y seguro de continente de la vivienda.
El usufructuario de la vivienda tendrá que hacerse cargo de los gastos relacionados con la cuota ordinaria de la comunidad y las facturas de suministros domésticos (agua, electricidad, gas, calefacción, etc.).
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