Contrato de alquiler: modelo, duración y cuándo puedes rescindirlo
No existe un único modelo de contrato de alquiler, pero sí una serie de mínimos legales que ambas partes deben cumplir, incluyendo duración y rescisión
El mercado del alquiler de viviendas es cambiante y, por ello, también lo es la normativa que lo regula. En el caso de España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (aplicable tanto a los alquileres de vivienda como a los arrendamientos para uso distinto, como los de locales comerciales y oficinas) ha pasado por varias modificaciones desde su aprobación en 1994. La última de ellas entró en vigor en marzo de 2019 e introduce importantes novedades, buscando una mayor protección para los inquilinos, aunque dejó fuera la limitación de los precios del alquiler que ya se aplica en otros países. ¿Cómo funciona a día de hoy un contrato de alquiler
Contrato de alquiler: ¿Cuáles son su condiciones?
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No existe un único modelo de contrato de alquiler, aunque la ley sí marca unos mínimos que deben cumplirse y que generan derechos y deberes para ambas partes, tanto si el contrato los recoge como si no. Así, en caso de que el contrato contenga alguna cláusula abusiva que sobrepase los límites de la ley, la parte afectada no estará obligada a cumplirla. Con todo, es importante conocer cuáles son las obligaciones de arrendador y arrendatario antes de firmar, negociando las condiciones si es necesario.
Además, hay que tener en cuenta que, tras las reformas realizadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) a finales de 2018 y principios de 2019, hoy en día coexisten varios regímenes aplicables a los arrendamientos urbanos en función de en qué momento comenzó el contrato.
- Los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985 se rigen por el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con las especialidades establecidas en las Disposiciones Transitorias Segunda, Tercera y Cuarta de la LAU 1994.
- Los contratos celebrados desde el 1 de enero de 1995 se rigen por la LAU 1994, con las modificaciones introducidas en ella por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, el Real Decreto Ley 21/2018 o el Real Decreto Ley 7/2019, que en su caso les sea de aplicación, dependiendo de la fecha de celebración del contrato.
Estas son las cuestiones más importantes que regula un contrato de alquiler en el caso del arrendamiento para uso como vivienda, basándonos en las reformas de 2019:
- Ampliación de los plazos del contrato. La duración del contratos de alquiler mínima obligatoria será de cinco años (anteriormente era de tres). Se establece también una prórroga tácita de tres años (antes uno) para personas físicas, salvo que alguna de las partes manifieste su voluntad de no renovarlo. Cuando el arrendador sea una persona jurídica, la duración mínima del contrato será de siete años, y la prorroga será como mínimo de tres años. En caso de que no se quiera prorrogar el contrato, el propietario deberá notificarlo con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos meses.
- Posibilidad de recuperar vivienda una vez transcurrido el primer año. El propietario, si acredita necesidad de la vivienda durante el primer año de contrato, podrá recuperar la vivienda. Si no la ocupase en el plazo de tres meses, el inquilino podrá optar entre volver a la vivienda, o solicitar el pago de una indemnización de una mensualidad de renta por cada año de contrato que le quedaba por cumplir. La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para resolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamenteen el contrato –por ejemplo, en caso de necesitarla para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares-.
- No se extingue el contrato si el propietario vende el piso. Otra medida pensada para proteger al inquilino consiste en que éste podrá permanecer en la vivienda durante los cinco primeros años de vigencia del contrato en caso de que el inmueble se venda. En caso de que el arrendador fuese persona jurídica, el límite será de siete años.
- Límite el incremento de rentas al IPC. La renta solo podrá actualizarse en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. El límite que se permite la actualización de la renta dentro de periodo de contrato es del Índice de Precios al Consumo (IPC).
- Obras de mejora de la vivienda. Cuando el arrendador lleve a cabo obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, esto le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente.
- Gastos de gestión a cargo del propietario. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador cuando éste sea una persona jurídica.
- Limitación en las garantías adicionales a la fianza. También se trata de proteger al inquilino limitando las garantías adicionales, disparadas en muchos casos durante la crisis. Las garantías adicionales a la fianza son desde 2019 de un máximo de dos mensualidades de la renta, y la fianza sigue limitada a un mes en el caso de viviendas y a dos si el uso es distinto a vivienda (locales, trasteros…) Solo en el caso de arrendamientos cuya duración supere más de cinco o siete años se podrá exigir más garantías al inquilino.
En cualquier caso, un modelo de contrato de alquiler deberá contener siempre las cláusulas correspondientes a la duración del arrendamiento, a cuándo y cómo se renueva el contrato, al desistimiento del contrato (el arrendatario podrá desistir del contrato, transcurridos al menos seis meses desde su entrada en vigor, comunicándolo al arrendador con treinta días de antelación), la fianza y la renta. También, lógicamente, la identidad de los contratantes y la identificación de la finca arrendada.