¿Cómo funciona el nuevo valor de referencia de Catastro?

Es uno de los temas de los que más se habla estas semanas en el ámbito inmobiliario: el nuevo valor de referencia de Catastro ha entrado en vigor en 2022 y ya se aplica a las transmisiones de inmuebles de todo tipo en nuestro país, determinando la base imponible de tributos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, relacionado con la compraventa de vivienda usada) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD). ¿Cómo funciona el nuevo valor de referencia de Catastro y qué ha cambiado con esta modificación?

Con el nuevo valor de referencia de Catastro, el contribuyente no pagará determinados impuestos en función del precio que ha pagado por su inmueble, sino por su 'valor de mercado'. En este sentido, la ley presume que el valor de mercado se corresponde con el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. Un valor que no tiene por qué coincidir con el valor real del inmueble.

La buena noticia es que esta presunción admite prueba en contrario, de forma que, si el contribuyente prueba que el valor de mercado no se corresponde con el valor de referencia de Catastro, podrá modificar la suma que debe pagar a la administración que corresponda. Sin embargo, la Administración aplicará de forma automática el valor de referencia de Catastro, y será el contribuyente el que tenga que dar los pasos para reclamar.

Para comprender cómo funciona el nuevo valor de referencia, de forma aproximada, éste se basa en un cálculo hecho a partir de precios de mercado de compraventas de inmuebles, precios que son facilitados por Notarios y Registradores, tal y como recuerda Idealista.

Sin embargo, no se tiene en cuenta si la vivienda necesita reformas (lo que puede haber llevado al comprador a pagar un precio inferior), ni se lleva a cabo una visita al inmueble para valorarlo. Sí se tienen en cuenta las características catastrales de la propiedad, pero no las circunstancias propias de cada inmueble. Por eso puede ocurrir que no se corresponda con el precio pagado.

Por otro lado, este valor se actualizará anualmente, de forma simultánea en todos los municipios. Por tanto, la Administración no tendrá que comprobar el valor individual de cada inmueble en función de sus características reales en ese momento concreto, automatizando esta valoración. Así, se deja la carga de la prueba en contrario al contribuyente.

Este nuevo valor es, desde el pasado 1 de enero de 2022, la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), y del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). En caso de que el contribuyente haga su declaración conforme al valor que aparece en la escritura (por debajo del valor de referencia de Catastro), es posible que aparezcan sanciones, aunque siempre se podrá reclamar.

Además, el nuevo valor de referencia de Catastro afecta también al valor de adquisición y transmisión de cara al IRPF y la plusvalía municipal, en aquello casos en que las normativas de estos impuestos remitan a los valores fiscales que se prevén en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

El Impuesto sobre el Patrimonio, que grava las grandes riquezas, también se verá afectado. En concreto, se obliga a declarar los inmuebles por el mayor de los siguientes valores: el catastral, el 'determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos' (que es el valor de referencia de Catastro); o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.

En cualquier caso, existe la posibilidad de impugnar el valor de referencia de Catastro cuando éste no se ajuste a la realidad del precio de mercado que hayas abonado con la adquisición de tu inmueble.

Por otro lado, es posible consultar con facilidad el valor de referencia de Catastro: basta con conocer determinados datos del inmueble y acceder a la web de la Sede Electrónica del Catastro. Desde esta web, entra en 'Valor de referencia' (arriba a la derecha) y luego en 'Consulta valor de referencia'. Deberás utilizar alguno de los métodos de identificación disponibles (como Cl@ve o tu Certificado Digital).

A continuación, en la nueva página, indica la finalidad de tu consulta (puede ser meramente informativa) y la Referencia Catastral del inmueble de que se trate, así como tu NIF y la fecha del valor. Podrás ver el valor de referencia del inmueble y su localización, y también tendrás la opción de obtener el certificado del valor.

Obtener esta información puede ayudarte a calcular cuántos impuestos tendrás que pagar por una operación determinada, restando incertidumbre a, por ejemplo, una compraventa de vivienda, pero también a la hora de recibir un inmueble en donación o en herencia. También funcionará como una herramienta más para negociar el precio, en su caso.

En ocasiones, debido a las grandes bonificaciones que existen en muchas comunidades autónomas para herencias y donaciones entre familiares cercanos, puede que la diferencia sea insignificante pero, ante la duda, lo mejor es consultar a un profesional.