El Consejo de Ministros ha aprobado este lunes el Real Decreto-ley con el que se adapta el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, a la sentencia del Tribunal Constitucional y que establece dos opciones para determinar la cuota tributaria que el contribuyente podrá elegir para aplicarse la más beneficiosa.

Los ciudadanos podrán optar por calcular el importe por el resultado objetivo de multiplicar el valor catastral por unos nuevos coeficientes que tendrán en cuenta la realidad inmobiliaria o podrán decantarse por el cálculo a través de una ganancia real, con la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición.

El Ministerio de Hacienda ha dado ejemplos de situaciones en las que sería más conveniente tributar por la plusvalía real y otras en las que sería mejor el resultado con el método objetivo, teniendo en cuenta que en caso de que el contribuyente no obtenga una ganancia patrimonial por la venta de la vivienda quedará exento de pagar este impuesto.

Si una vivienda es adquirida en 2017 por 310.000 euros y se vende en 2021 por 350.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 40.000 euros, aunque a efectos del impuesto solo tributa el incremento del valor del suelo, sin contar con la construcción.

Si en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 60.000 representan el valor catastral del suelo y 40.000 el valor catastral de construcción, el incremento del valor real que se le imputará al contribuyente será el 60 % de 40.000, es decir, 24.000 euros.

Sin embargo, con el nuevo método objetivo se multiplicaría el valor catastral del suelo (60.000 euros) por 0,17 (coeficiente para una operación con cuatro años de intervalo entre la compra y la venta), de lo que resultaría 10.200 euros.

En este caso el contribuyente elegiría la base imponible objetiva de 10.200 euros, en lugar de la base imponible real de 24.000, a la que habría que aplicar el tipo de gravamen establecido por el ayuntamiento correspondiente y que la ley fija en el 30 % como máximo.

Si una vivienda es adquirida en 2014 por 250.000 euros y se vende en 2021 por 260.000 euros, la plusvalía de la operación sería de 10.000 euros. Teniendo en cuenta que en la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros, de los que 20.000 corresponden al valor del suelo y 80.000 al valor de construcción, la plusvalía real que se le imputará al contribuyente será del 20% de 10.000, es decir, 2.000 euros.

Con el método objetivo se multiplicaría el valor del suelo de 20.000 por el coeficiente 0,12 (aplicable a operaciones con intervalo de 7 años entre la compra y la venta), con un resultado de 2.400 euros.

En este caso saldría a cuenta tributar por la plusvalía real (2.000 euros) en lugar de por la objetiva (2.400 euros).

El objetivo de esta reforma es adecuar el impuesto a la sentencia dictada por el Tribunal Constitucional, en la que declara inconstitucionales determinados artículos de este impuesto que, en la práctica, supone la nulidad del mismo al rechazar el sistema de cálculo de las plusvalías. En concreto, la sentencia indica que el método de cálculo de la base imponible conduce a un resultado que se aleja "notablemente" de los valores reales de los inmuebles en el mercado inmobiliario.

Con la aprobación este lunes del decreto, el Gobierno ha puesto en valor el decreto aprobado hoy, que mantiene la naturaleza del impuesto, pero permite a los ayuntamientos no tener que recortar sus servicios y garantiza su financiación, al tiempo que se asegura a los ciudadanos que no tendrán que pagar impuestos cuando no les corresponde.

Los ayuntamientos llevan desde el día 26 de octubre que se dictó la sentencia sin recaudar por este tributo (cuya recaudación anual de 2019 ascendía a un total de 2.500 millones), de ahí la premura de Hacienda para tenerlo listo cuanto antes y además hacerlo mediante un real decreto-ley, lo que permite que pueda entrar en vigor de manera inmediata, una vez publicado en Boletín Oficial del Estado (BOE), sin perjuicio de que posteriormente se pueda tramitar en el Parlamento como proyecto de ley sujeto a cambios.

Pese a la premura de la entrada en vigor de este nuevo texto legislativo, el Gobierno reconoce que ha habido un "vacío legal" desde el 26 de octubre hasta la aprobación hoy del real decreto y no entra en detalle de qué pasa si alguien ha pagado el tributo en ese tiempo.

Para su adaptación, el Ejecutivo dará a las entidades locales seis meses para adaptar su normativa al nuevo marco legal, aunque el texto entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), presumiblemente mañana mismo.

Además, el decreto reconoce la posibilidad de que los ayuntamientos, a los solos efectos de este impuesto, corrijan hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. Ello garantiza que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.

Cabe recordar, que el fallo del alto tribunal no permite que los contribuyentes puedan reclamar las autoliquidaciones ya firmes o que no estén recurridas a la fecha de la sentencia, por lo que este decreto no tiene efectos retroactivos.