El cliente hipotecario se vuelve infiel

Desde que finalizó el estado de alarma en España el número de hipotecas sobre viviendas que han experimentado algún tipo de cambio registral ha crecido un 16,4%. Estas modificaciones pueden ser de tres tipos:

En cuatro meses el cambio que se ha disparado ha sido el de banco. En concreto, y según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), casi 5.000 préstamos hipotecarios han cambiado de entidad en los meses de mayo, junio, julio y agosto, lo que supone un aumento del 42,2% respecto al mismo periodo del año pasado.

Para explicar este incremento de la infidelidad hipotecaria encontramos principalmente motivaciones económicas. El cliente busca mejores condiciones. Y las entidades, conscientes de ello, vienen promocionando ofertas para ganar cuota de mercado.

Según Leire López, analista de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), estas ofertas bancarias están “muy ligadas con la caída del nivel de actividad por las implicaciones de la pandemia”. Y ello pese a que los tipos de interés están en mínimos “y hay menos margen para mejorar”.

Al adecuar el domicilio al teletrabajo y pasar más tiempo en casa, muchas personas con hipoteca pendiente han estado navegando con mayor frecuencia en internet. Ello les ha permitido detectar mejor las ofertas hipotecarias, disponer de más tiempo para valorarlas y lanzarse con mayor animosidad que antes a ser desleales con sus bancos.

Para la analista de la AHE, los clientes han comprobado que cambiar de banco “es una muy buena opción para mejorar las condiciones de sus hipotecas”. De hecho, según los datos del INE cuatro de cada 10 cambios en las hipotecas responden a modificaciones de tipos de interés, principalmente a la baja.

Cuando en 2016 los tipos de interés oficiales en la Eurozona se situaron en el 0%, las hipotecas sobre viviendas constituidas a tipo fijo empezaron a ganar cuota de mercado frente a los préstamos a interés variable. Por entonces representaban el 10% del total. Cuatro años después, y con muchos meses ya de euribor negativo, alcanzan el 50%.

En marzo de 2020 se alcanzó el máximo. Ese mes el 53% de los préstamos para comprar vivienda se firmaron a tipo fijo. Desde entonces, sin embargo, se ha frenado esta escalada y el porcentaje de préstamos a tipo fijo y a tipo variable se ha igualado.

Para Leire López, las hipotecas a interés fijo responden a un perfil de cliente “más conservador, y en el actual entorno de tipos son muy competitivas”. Pero un efecto de la crisis económica derivada de la pandemia es que “el periodo de tipos de interés muy bajos se va a prolongar, lo que puede beneficiar a medio plazo a los préstamos a tipo variable”.

Por ello, desde la AHE se considera “normal” que los porcentajes de créditos para comprar vivienda “se estabilicen en torno al 50% a tipo fijo y 50% a tipo variable”.

El interés medio al que se firman los créditos hipotecarios ha ido bajando desde niveles próximos al 4,50% a finales de 2012 hasta un mínimo del 2,48% en noviembre de 2019, según el INE. Y a partir de entonces, se ha estabilizado.

El último dato, de agosto de 2020, refleja un tipo medio al inicio del crédito del 2,49%. Si acudimos el Banco de España la tendencia es similar, con los tipos nominales actualmente en mínimos.

Quizás este estancamiento haya frenado el aumento de las operaciones a tipo fijo, que tienen más atractivo cuando se prevén incrementos en las tasas de interés. Algo que, dada la actual situación económica, no parece probable a medio plazo.

De todos modos, no conviene llevarse la hipoteca a otro banco sin antes hacer un estudio y comprobar si merece la pena. El cambio genera gastos como la comisión de subrogación o la de apertura (algunos bancos las cobran, otros no) y los costes de tasación (los de notaria, registro y gestoría corren por cuenta de la nueva entidad).

También conviene leer la letra pequeña y saber si trasladar el crédito a otra entidad implicará domiciliar la nómina o contratar algún producto, como un seguro. Pero ello no siempre implica que se vaya a ir a peor.

Para Leire López “el principal objetivo de cambiar es mejorar las condiciones financieras, sobre todo de tipos de interés, pero también del plazo o de los productos combinados del crédito”.

En su opinión, cambiar de entidad “implica en muchos casos incurrir en algunos gastos, pero mientras los asuma el nuevo banco y las condiciones que ofrezca sean más competitivas seguirá aumentando el atractivo para cambiar la hipoteca”,

Desde siempre las familias españolas han procurado optimizar gastos cambiando de compañía de luz, de gas o de teléfono. Ahora se plantean aliviar el coste de sus hipotecas negociando con el banco. Y si no cede, ser infiel. Pero antes de ‘poner los cuernos’ mejor comprobar si el beneficio compensa el coste.