García Montalvo: “Tratar de controlar los precios del alquiler es ‘economía de chancleta’”

“Frenaremos las subidas abusivas del alquiler”. Es una cita textual del acuerdo de Gobierno entre PSOE y Podemos. Esta medida se ha terminando colando en la recta final de la negociación de los presupuestos entre los dos partidos. José García Montalvo, Catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, no tiene reparos en calificarla de “economía de chancleta o de andar por casa”. Es uno de los mayores expertos en el tema de la vivienda de nuestro país y asegura que respecto a la cuestión de los alquileres “no hay disidencia entre los economistas. Hay mucha evidencia empírica desde hace tiempo que lo demuestra. Tratar de controlar los precios no funciona”.

En contra de lo que se vende en mensajes políticos, la medida no sólo afectaría a las grandes empresas y fondos que tienen vivienda en alquiler. “En España hay 2,3 millones de personas que declaran ingresos por activos inmobiliarios. A ellos también les afectaría”, explica este profesor.

Pregunta: En Cataluña ya se aplica este control de precios desde hace casi un mes. ¿Se sabe si está funcionando?

Respuesta: Tardaremos tiempo en saberlo porque sólo se aplica a los nuevos contratos. Ahora estamos viendo cosas. Está bajando un poco la oferta pero no me atrevo a decir por qué. Puede estar relacionado con la medida o no.

P: Tratar de fijar un precio tope al alquiler, ¿tiene sentido económico?

R: Es economía de chancleta o de andar por casa. Si te equivocas en el diagnóstico, el resultado es desastroso y contrario a lo que esperabas.

P: No se acabará con la subida de precios...

R:No, eso es mentira. En este tema los economistas lo tenemos muy claro. No hay disidencia y la evidencia empírica es cuantiosa desde hace tiempo. Esta idea no es de ahora. Lleva tiempo estudiándose.

P: ¿Por qué estos dos partidos políticos quieren aplicar este control de alquileres?

R: Creo que se confunden temas. Decir que en España no hay un control de precios y que con esta medida eso se solucionará... no es verdad. Dentro de un contrato ya hay fijada una subida: el IPC. Tratar de fijar un precio entre un contrato y el siguiente sería una perversión total del mercado.

P: ¿Por qué?

R: Porque es como si el mercado del alquiler fuera el salvaje Oeste, donde no hay reglas y no es así. Si coges los datos sobre protección de inquilinos en la Unión Europea, España antes de 2013 estaba de las más altas. Ahora estamos en el quinto o sexto lugar. Hay países importantes que están por detrás de nosotros.

P: ¿En qué condiciones y bajo qué circunstancias sería lógico este control del alquiler?

R: Dos muy concretas. La primera: si hay una o varias empresas que controlan el mercado. Ahí el Estado tiene que intervenir. Y dos, que haya un problema de información asimétrica: que el que alquile no sepa nada del piso. En nuestro mercado de alquiler no se da ninguna de estas dos circunstancias.

P: ¿No?

R: No, los grandes tenedores, las empresas que alquilan pisos sólo tiene el 5% del parque. Los demás son particulares.

P: ¿Existen datos oficiales de cuántas viviendas en alquiler controlan los fondos de inversión o sociedades inmobiliarias?

R: No, hay poca información y lo tienes casi que calcular a mano. Pero hay que tener en cuenta que esos grandes tenedores se han creado con la venta de los pisos que tenían los bancos tras la crisis del ladrillo.

R: Es decir, es un fenómeno reciente.

R: Sí. Y además no sólo es que sean pocos proporcionalmente en el mercado, sino que los precios de algunos están por debajo de la media.

P: El alquiler es entre particulares principalmente...

R: En España hay 2,3 millones de personas que están declarando rendimientos de activos inmobiliarios.

P: A ellos también les terminará afectando esta medida que se quiere impulsar.

R: En teoría, sí. Pero en la práctica, cuando intentas controlar los precios lo primero que surge es un mercado negro. Eso ocurrirá. Ha pasado en Alemania. Sucede siempre. ¿Que el límite son 750 euros? El resto se paga en negro. Así funciona y eso es incontrolable.

P: Es decir, ¿no servirá para nada?

R: Sería un lío sin ningún resultado. Lo que de vedad funciona es poner vivienda en alquiler social de manera consistente en el tiempo y de eso no se hace nada. Hablan del caso de Viena... ¿Te imaginas una ciudad con una política de vivienda constante durante 30 años?

P: Pues...

R: Vitoria lo ha hecho y le va muy bien. Ha resuelto el problema con dos principios muy básicos: ninguna vivienda pública dejará de ser pública. Nunca. Y dos, desde hace unos años no se construirá ningún piso público que no sea de alquiler. Así es cómo se resuelve.

P: Del caso de Berlín, ¿qué hemos aprendido? Bajó la oferta un 25%

R: Hemos aprendido lo que ya sabíamos. Es un ejemplo claro de todos los problemas que tienen los mecanismos de control de precios. Por no hablar de las cuestiones de implementación... Tienen un montón de pleitos por la fórmula que se emplea para fijar los precios de referencia.

P: ¿Cambia algo el análisis con lo que está ocurriendo ahora tras el covid? Más oferta de pisos en alquiler que vienen de plataformas como Airbnb...

R:En estos casos se están haciendo contratos de once meses para no llegar al año. Hasta que no vean que el turismo no va a volver no se reconvertirán totalmente. Hay algo más de oferta, es verdad. Y ahora nos planteamos adoptar una medida muy estricta justo cuando vemos que la situación se está destensionando por la crisis...

P: Bueno, alquilar en el centro de ciudades como Madrid o Barcelona sigue siendo muy caro.

R: Sí, pero algo más lejos hay pisos con buena relación calidad precio. No todo el mundo puede vivir en el centro de la ciudad. Además con el teletrabajo, para quien puede hacerlo, nos hemos dado cuenta de que no es tan importante vivir en el centro. Esta medida llegaría en el momento que menos se necesita.