¿Qué es el derecho de tanteo y retracto en el alquiler de una vivienda?
El derecho de tanteo permite al inquilino adquirir la vivienda en alquiler en igualdad de condiciones que las ofrecidas a un tercero
El derecho de retracto se activa después de que la venta se haya realizado
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El derecho de tanteo y retracto son una serie de mecanismos legales previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de nuestro país. Están diseñados para proteger a los inquilinos en situaciones en las que el propietario decide vender una vivienda ya alquilada. Estos derechos otorgan al arrendatario la oportunidad de adquirir la propiedad antes que cualquier otro comprador.
El derecho de tanteo y retracto ofrece importantes beneficios para los inquilinos, permitiéndoles asegurar la estabilidad de su vivienda y tener la oportunidad de convertirse en sus propietarios. Estos derechos son especialmente relevantes en mercados inmobiliarios con alta demanda, donde la oferta de viviendas es limitada y los precios pueden ser de lo más volátiles.
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El derecho de tanteo
El derecho de tanteo permite al inquilino adquirir la vivienda en alquiler en igualdad de condiciones que las ofrecidas a un tercero interesado. Este derecho se ejerce antes de que se formalice la venta a otro comprador. Cuando el propietario decide vender, está obligado a notificar al inquilino las condiciones de la venta, incluyendo el precio. El inquilino tiene un plazo de 30 días naturales desde la notificación por parte del propietario para decidir si quiere ejercer este derecho y adquirir la vivienda.
Derecho de retracto
El derecho de retracto, por otro lado, se activa después de que la venta se haya realizado, pero sólo en ciertas circunstancias. Si el propietario vende la vivienda sin notificar debidamente al inquilino o si las condiciones de la venta difieren de las inicialmente comunicadas a este, el inquilino puede ejercer su derecho de retracto para adquirir la vivienda en las mismas condiciones que el comprador, quedándose con ella en lugar de la persona que originalmente la había adquirido. Al igual que con el tanteo, el plazo para ejercer el retracto es de 30 días naturales desde que el inquilino es notificado de la venta.
Casos y condiciones de ejercicio de estos derechos
Para ejercer estos derechos de tanteo y retracto, deben cumplirse ciertas condiciones:
- Notificación fehaciente: El propietario tiene la obligación legal de informar de manera fehaciente al inquilino sobre su intención de vender la vivienda y además incluir las condiciones de la venta. Esta notificación puede hacerse mediante burofax, notario u otros métodos que dejen constancia de su recepción por parte del inquilino arrendado.
- Plazo de 30 días: El inquilino tiene un plazo de 30 días naturales desde el momento de recepción de la notificación para ejercer tanto el derecho de tanteo como el de retracto.
- Precio y condiciones iguales: El inquilino tendrá la opción y el derecho preferencial de comprar la vivienda por el mismo precio y condiciones ofrecidos al tercero, sin que pueda haber contraofertas o cambios en las condiciones notificadas originalmente por el propietario.
Excepciones y renuncias a los derechos de tanteo y retracto
Existen ciertas situaciones determinadas donde estos derechos no se aplican:
- Venta conjunta: Si la vivienda se vende junto con otras propiedades del mismo edificio, el derecho de tanteo y retracto no se aplica.
- Subastas públicas: Si la vivienda se vende en una subasta pública, estos derechos no son aplicables.
- Renuncia expresa: Es posible que el inquilino renuncie a estos derechos de forma expresa en el contrato original de alquiler. Por supuesto, esta renuncia debe estar claramente estipulada en el contrato firmado por las partes.
En resumen, los derechos de tanteo y retracto son herramientas cruciales en la legislación española de arrendamientos urbanos, y están diseñados para proteger a los inquilinos y garantizar su acceso preferente a la propiedad de la vivienda que habitan. Entender y saber ejercer estos derechos es fundamental para cualquier inquilino que desee permanecer en su vivienda a largo plazo.