¿Prescriben las deudas en una comunidad de propietarios?

En la vida de cualquier propietario de una vivienda hay algunas realidades inaplazables: mantener la casa, pagar los impuestos que gravan la propiedad y abonar los gastos de comunidad y las derramas, comunes a todo edificio.

La buena convivencia suele regirse muchas veces por lo puramente económico. La existencia de vecinos morosos que no abonan las cuotas que les corresponden es un tema de discusión frecuente en las juntas. Estas deudas enturbian la convivencia y provocan conflictos que a veces escalan y acaban en una reclamación por la vía judicial. La pregunta lógica que muchos se hacen en es: ¿estas deudas prescriben? ¿Cuál es el plazo y qué dice la ley?

En principio, deberíamos regirnos por lo que estipula el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Desde el momento en que somos propietarios de una vivienda, estamos obligados a cumplir con los gastos comunitarios que nos correspondan en el plazo acordado (mensual, trimestral…). Hablamos de todos esos desembolsos pequeños o grandes que son frecuentes en las cuentas anuales de cualquier junta de propietarios: reparaciones, derramas administración de la finca, servicio de limpieza, portería e inspecciones periódicas.

Basta que un propietario no pague una cuota para que se le considere moroso. El plazo se empieza a contar desde el momento en que el pago de la cuota es exigible, es decir, desde la fecha en que se debería haber realizado no se hizo. Pero ¿qué pasa si el deudor o deudora decide alargar el proceso?

En su artículo 1996.3, el Código Civil estipula que una deuda en una comunidad de propietarios prescribe a los 5 años, plazo que ha confirmado el Tribunal Supremo en diversas sentencias. Lo importante aquí es cómo y cuándo se le exige el abono de las cuentas pendientes. Si un requerimiento es aprobado en junta y se le comunica formalmente por vía extrajudicial, la prescripción se interrumpe y la comunidad de propietarios gana tiempo para hacer valer sus derechos y reclamar al moroso la deuda. Mismo caso para una reclamación por la vía judicial, o para casos en los que el propietario reconoce su deuda. Los plazos se reinician, y aunque el vecino deudor quiera seguir alargando el proceso, al menos no puede jugar la carta de la deuda que ‘ha prescrito’.

Como explica el equipo técnico de la OCU en un artículo dedicado a la morosidad en las comunidades de propietarios, “la interrupción del plazo de prescripción mediante una reclamación extrajudicial de la deuda no requiere especial formalidad. Es cuestión de prueba la existencia de la reclamación, su fecha y la recepción del requerimiento. Por eso siempre hay que dejar constancia de las reclamaciones. Es importante ser diligentes […] para evitar que este derecho de todos se malogre por el mero paso del tiempo sin reclamar. Es responsabilidad del administrador, pero también del presidente y de todos los propietarios, que deben exigir un control diligente de las cuentas”.

De hecho, una de las últimas modificaciones de la LPH (art 21) ha establecido nueva jurisprudencia sobre la morosidad las comunidades de vecinos. En teoría, permitiría a la junta de propietarios vetar el uso de ciertos servicios e instalaciones a los morosos, siempre que no afecten a la correcta habitabilidad del edificio. También faculta al administrador de la finca para reclamarles intereses superiores a los legales durante todo el tiempo que dure la deuda, hasta que esta sea satisfecha, así como los gastos del proceso judicial (abogado y procurador).