Compraventa de viviendas: ¿en qué casos no se pagan impuestos?

En España, la compraventa de viviendas está sujeta a varios impuestos cuyo monto e importancia pueden variar en cada una de los diferentes casos de compra-venta dependiendo de si la propiedad es nueva o de segunda mano. Sin embargo, hay que tener en cuenta que existen ciertas circunstancias en las que estos impuestos pueden verse reducidos o incluso quedar exentos. A continuación, os contamos estas condiciones y las distintas normativas aplicables según el tipo de vivienda y las características del comprador.

El IVA se aplica exclusivamente en la compra de viviendas nuevas. La normativa fiscal establece que la compra de vivienda nueva de un promotor o constructor lleva asociado un IVA del 10%. Sin embargo, existe una excepción importante: las viviendas de protección oficial (VPO) que son de nueva promoción se benefician de un tipo reducido del 4%. Esto representa una significativa reducción del coste fiscal para los compradores que cumplen los requisitos para acceder a una VPO.

El ITP se aplica a la compra de viviendas de segunda mano. Este impuesto varía considerablemente de una comunidad autónoma a otra, oscilando generalmente entre el 6% y el 10%. Sin embargo, se ofrecen tipos reducidos para determinados colectivos, como jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, y personas con discapacidad, dependiendo de la legislación de cada comunidad autónoma. En algunos casos, estos grupos pueden beneficiarse de un tipo impositivo mucho más bajo, lo que facilita el acceso a la propiedad.

Tanto en el caso de la compra de vivienda nueva, como de segunda mano, también hay que pagar el impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, si necesitamos de hipoteca para el pago, será el propio banco el encargado de pagar este impuesto, y oscila entre el 0.5% y el 1.5% dependiendo de la comunidad autónoma en la que nos encontremos.

Cuando no exista un beneficio económico de parte del vendedor, no deberá pagar IRPF por esta compraventa. Además, cuando el dinero de la vivienda se reinvierta en comprar una casa nueva que sea residencia habitual en un plazo inferior a dos años, tampoco habría que pagar IRPF, aunque se obtuviera beneficio con la venta. Los mayores de 65 años solo tendrían que pagar IRPF por la venta de su segunda vivienda, salvo que utilicen ese dinero para su renta vitalicia con una aseguradora o banco. 

El proceso de compra de una vivienda también incluye otros gastos obligatorios como es el caso de los costes notariales y de registro, que son necesarios para formalizar la transacción. Estos gastos son adicionales a los impuestos mencionados y varían según el precio de la propiedad y la tarifa del notario o del registro de la propiedad. Además el vendedor es quien debe hacerse cargo de los gastos de notaría..

Es esencial que tanto los compradores, como los vendedores de estas viviendas estén bien informados sobre todas las obligaciones fiscales relacionadas, además de los posibles beneficios o exenciones aplicables antes de realizar una transacción inmobiliaria. Para ello, es recomendable consultar fuentes oficiales como la Agencia Tributaria o solicitar asesoramiento de un experto en fiscalidad inmobiliaria, que puede proporcionar orientación personalizada basada en las circunstancias específicas de cada caso.