No es raro que la propiedad de una vivienda acabe repartida entre varias personas. Los motivos para esto son variados, pero las consecuencias, derechos y obligaciones de los tenedores de estos bienes son comunes. La buena noticia es que vender estos porcentajes de una propiedad es una situación mucho más frecuente de lo que podríamos creer, ya que además de poder dividir la propiedad en el momento de la adquisición, también se puede repartir cuando hay un divorcio o separación, y también al recibir una herencia que se divide entre varias personas.
Es frecuente que la propiedad de una casa esté dividida entre varias personas y en estos casos se trataría de una copropiedad o condominio. También es posible que el bien no se divida, pero tenga varios propietarios con una cuota de propiedad. Es lo que llamaríamos comunidad de bienes.
Como decíamos más arriba, es posible vender una parte de propiedad, pudiéndose realizar dicha venta tanto a los otros copropietarios tanto si es para aumentar el porcentaje de participación, como si es para ostentar la propiedad completa. Las partes pactarían una compensación económica para la realización de dicha transmisión de propiedad.
También es posible vender el inmueble a un tercero, pero para ello todas las partes necesitan estar de acuerdo. Si no existiera acuerdo entre las partes se deberá acudir a un proceso judicial llamado división de cosa común, y que se gira en torno al derecho de ningún individuo puede estar obligado a permanecer en una comunidad de bienes. El resultado habitual de este procedimiento es una subasta y, en este caso, lo más posible es que la cuantía que recuperen las partes sea inferior al de una venta tradicional.
Se trata de algo mucho más sencillo, ya que basta con simplemente llegar a un acuerdo con la parte vendedora, tenga el porcentaje que tenga de la propiedad. El procedimiento es el mismo ya se trata de un tercero externo a la copropiedad, o a otro de los dueños de una parte de la casa. Sin embargo, hay otro procedimiento que está sujeto a menores cargas fiscales para las partes, que es la extinción del condominio. En este caso se acuerda la extinción de la propiedad común por parte de los copropietarios, pasando a un único titular de la vivienda. Se trata de un proceso notarial diferente a la compraventa, y no está sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (que va del 6% al 11%),, ni la parte vendedora debe abonar plusvalía municipal. Este tipo de transacción es mucho más favorable para los copropietarios.
Eso sí, en ambos caso será necesario valorar el inmueble con una tasación, realizar la operación ante notario, contar con la documentación adecuada. Además, hay que tener en cuenta que tanto en la venta tradicional, como en la extinción del condominio, los propietarios deben estar de acuerdo en la voluntad de vender. Si no fuera el caso, se podría reclamar el proceso judicial que nombrábamos antes, la división de cosa común, pero en este caso las posibilidades apuntan a que todos los propietarios perderían.
En el caso de que la propiedad esté sujeta a la hipoteca, podemos seguir vendiendo nuestra parte, aunque se añaden nuevos elementos a la ecuación. Si uno de los propietarios se queda con el inmueble, el banco tendrá que estar de acuerdo y posiblemente haya que renegociar la hipoteca. Si se vende a un tercero, existe la posibilidad de que se venda con o sin la hipoteca, aunque lo más habitual es realizar la venta sin ella, cancelando el préstamo con la liquidez obtenida de la propia venta.