El mercado inmobiliario residencial ha cerrado el primer semestre del año consolidando el cambio de tendencia respecto a 2022. Frente a los fuertes crecimientos de las compraventas de viviendas registrados entonces, las operaciones llevan meses marcando caídas interanuales. Los últimos datos apuntan a un descenso de las ventas de un 6,7% durante el pasado mayo, según las cifras publicadas este miércoles por el Colegio de Registradores, que destaca que se acumulan ya seis meses consecutivos de descensos.

Más abultado aún es el retroceso en el número de hipotecas que, en la misma estadística, marca una caída del 24,3% respecto al mismo mes del año anterior. Una tendencia a la baja que ha ido intensificándose mes a mes y que se refleja también en los datos del mercado inmobiliario ofrecidos por el INE o por el Consejo General del Notariado.

Este freno del mercado, que se ha producido a pesar de que la situación económica mantiene buenas perspectivas y con la revisión al alza de las previsiones de crecimiento para 2023 por parte de diferentes organismos, no se está trasladando a los precios de los inmuebles. “La expectativa es que la tensión de los precios va a seguir ahí. Estos siguen subiendo, aunque lo hagan de forma más moderada”, señalaba este miércoles Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación.

Según la compañía, los precios de la vivienda nueva se han incrementado un junio un 6,4% interanual y un 2,8% desde el inicio del año, lo que sí refleja cierta desaceleración respecto a los ritmos de encarecimiento de finales del pasado año.

Es en este segmento, dice la experta, en el que la presión al alza en los precios será más elevada debido a una “escasa oferta” frente a una “demanda que se mantiene activa”. Y es que los niveles actuales de construcción de vivienda (seis veces inferiores a los que se producían antes del estallido de la burbuja inmobiliaria) no son suficientes para cubrir la creación de nuevos hogares y las necesidades de la población que migra hacia las grandes ciudades.

Además, los precios de la vivienda nueva también están reflejando ya parte del incremento de los costes de producción que se han registrado durante los últimos años. En el último año han subido un 8%, y si se calcula desde antes de la pandemia, acumulan un aumento del 27%.

Por lo que respecta a la vivienda de segunda mano, que representa la inmensa mayoría de la oferta y también de las operaciones que se realizan en mercado inmobiliario residencial, las subidas fueron en junio de un 4,1%, y del 2,1% semestral, según los últimos datos de Sociedad de Tasación. Estos incrementos también son algo menores de los que se producían a finales del pasado año. Además, estos precios pueden sufrir más ajustes y se detecta ya un incremento de los tiempos de venta. “A quien esté pensando en comprarse un piso yo le diría que no esperaría caídas importantes. Otra cosa es que en la segunda mano puedan producirse ajustes puntuales, que dependerán de cada caso. Pero hablamos de ajustes, no de caídas”, reitera Villanueva. 

La acumulación de la demanda insatisfecha de viviendas durante los últimos años junto al aumento del desajuste entre la oferta de inmuebles y los deseos de compras es lo que a juicio del portal inmobiliario Idealista explica que los precios no estén dando señales bajadas. “Aunque pueda parecer extraño que los precios se mantengan al alza en un momento de bajada de compraventas, hay una explicación sencilla: la reducción del número de operaciones está relacionada directamente con la desaparición del stock y no tanto con la incertidumbre o el encarecimiento de la financiación”, señala Francisco Iñareta, portavoz de la compañía. 

La subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo para tratar de controlar la inflación sí se están traduciendo es un descenso de las operaciones de adquisición de vivienda. Esto se debe a que una parte de la demanda estaría retrasando sus decisiones de compra y a que otro grupo de potenciales compradores habría visto limitada su capacidad de hacerlo por el encarecimiento de la financiación o por el endurecimiento de las condiciones financieras que están llevando a cabo los bancos. 

Por eso, desde Sociedad de Tasación apuntan a que, en la actualidad, el comprador de vivienda responde, sobre todo, a un perfil solvente, que destina un mayor porcentaje de sus ahorros en el pago de la vivienda en detrimento de la financiación bancaria. Así se refleja en las cifras que estiman que el porcentaje de compraventas realizadas en pasado mes de abril sin la contratación de una hipoteca ha sido el más elevado de los dos últimos años y medio, y se habría situado en el 38%, según los cálculos de ST.

“A pesar de las subidas del euríbor, el mercado se sigue apoyando en esa gran bolsa de demanda que continúa siendo solvente y que no tiene excesiva necesidad de financiación, además de en un fuerte interés extranjero y en un incremento en el número de hogares", reiteran desde Idealista. Esa fortaleza de una parte de la demanda es la que puede llegar a provocar que a pesar de las subidas de los tipos, los precios sigan al alza de forma generalizada en los próximos meses. Esa presión sería especialmente intensa en Madrid, los archipiélagos y la costa mediterránea.