El difícil seguimiento del alquiler: el INE y las principales plataformas no coinciden en la evolución de los precios

¿Subieron o bajaron los precios de los alquileres en España en 2021? Esta pregunta debería tener una respuesta sencilla, sobre todo transcurrido casi un año y medio del periodo a analizar, pero no es así. Según el Instituto Nacional de Estadística, los precios se incrementaron un 1,6%, atendiendo a los datos del Índice de Precios de la Vivienda en Alquiler (IPVA) publicados este jueves. Pero esta tendencia es opuesta a la recogida por las principales plataformas inmobiliarias, que detectaron un claro descenso de los mismos.

Fue así en dos de las grandes empresas del sector: Idealista estimó que los precios habían bajado un 4,5% durante esos doce meses mientras que Fotocasa calculó que se había producido un retroceso del 3,6%. Desde Pisos.com sí señalaron un aumento de los precios del 1,14%. La tendencia descendente, explicaron entonces las principales plataformas inmobiliarias, se debió al aumento de la oferta de viviendas disponibles y al descenso de la demanda provocada por el efecto de la pandemia.

La diferencia entre todas estas cifras da una idea de lo complicado que resulta hacer un seguimiento de los precios del alquiler. Un aspecto que conforma la columna vertebral de la nueva ley de vivienda, que entró en vigor a finales del pasado mes de mayo y que establece la creación de dos nuevos índices que marcarán la evolución de los precios: uno que tendrá que elaborar, precisamente, el INE y que servirá de referencia para realizar las actualizaciones anuales de renta a partir de 2025; y otro, realizado entre las comunidades autónomas y el Ministerio de Vivienda para delimitar los precios de los nuevos contratos en las que se consideren zonas tensionadas. 

Los precios de los alquileres se incrementaron en 2021 por séptimo año consecutivo y lo hicieron un 1,6%, siete décimas más que el año anterior, según el Índice de Precios de la Vivienda en Alquiler. El aumento fue mayor en la vivienda unifamiliar que la colectiva (algo que no sucedía desde 2015).

Por territorios, los alquileres subieron en todas, y lo hicieron especialmente en la Comunidad Valenciana, Castilla La Mancha y Murcia. Los menores descensos entre las comunidades se registraron en Madrid y Cataluña.

En el caso de las plataformas, Idealista señalaba que estas dos regiones fueron en las que más cayeron los precios, un 4,1% y un 1,3%, respectivamente. También Fotocasa apuntaba a Madrid como la comunidad con el descenso más acusado (-3,4%), pero situaba en segundo lugar de caídas a Navarra (-1,7%).

Las grandes diferencias sobre las variaciones de precios entre los datos del INE y los reflejados por las plataformas se explican por los diferentes métodos de cálculo y los datos utilizados para ello. En el caso de la estudio experimental del Instituto Nacional de Estadística, que acaba de ser publicado por segundo año, estos se obtienen con información de la Agencia Tributaria. Así, el ámbito geográfico lo constituye el territorio fiscal común, es decir, todo el territorio nacional excepto Comunidad Foral de Navarra y País Vasco. 

En el caso de las empresas inmobiliarias, la evolución de los precios de los alquileres se realiza analizando los precios publicados en las ofertas de los diferentes portales. Idealista, por ejemplo, detalla que elabora la estadística eliminando los anuncios atípicos y los que presentan precios fuera de mercado, así como los que llevan mucho tiempo sin obtener interacciones de los usuarios del portal. 

Los datos del Índice de Precios de la Vivienda en Alquiler y de las principales inmobiliarias online, que ofrecen cifras actualizadas de forma mensual, no son los únicos que tratan de monitorizar la evolución del mercado del alquiler.

El Ministerio de Vivienda puso en marcha el Sistema Estatal de Referencia del precio del Alquiler de Vivienda, una herramienta para paliar, explican, la “inexistencia de estadísticas oficiales sobre precios, a nivel estatal, que sirvan de referencia a los particulares y a los diferentes agentes que operan en este mercado”.

Como en el caso de la estadística experimental del INE, las cifras más actualizadas ahora mismo son las correspondientes al año 2021. En este sistema, que ofrece información detallada sobre renta media, cuantía mensual y superficie por diferentes territorios, las cifras se elaboran con más de dos millones de datos procedentes de fuente tributarias (impuesto sobre la renta de las personas físicas) que esstán complementadas con datos catastrales.

A pesar de contar con fuentes similares, este índice de precios del Ministerio de Vivienda y el que elabora el INE tampoco coinciden en determinar cuál ha sido la evolución de los precios. Dos ejemplos: según los datos de Estadística, los alquileres crecieron en 2021 un 0,9% en la provincia de Madrid y un 1,1% en la de Barcelona. El Sistema Estatal de Referencia del precio del Alquiler de Vivienda elaborado por el Ministerio, recoge que los incrementos fueron del 2,3% y 2,8%, respectivamente.

Y hay todavía una referencia más donde hallar información sobre la evolución de los precios de los arrendamientos. El Índice de Precios de Consumo (IPC) incluye entre los casi 200 productos o servicios que monitoriza mensualmente, el del alquiler de la vivienda principal. Según, este indicador la variación media anual en 2021 fue del 0,6%. Una cifra, que de nuevo, diferente a todas las anteriores.