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El acceso a la vivienda se ha convertido en un punto débil de la economía española. La reciente concatenación de anuncios del Gobierno y de otros partidos relacionados con esta cuestión es una muestra de ello. La cita electoral de mayo condiciona, pero los políticos no son los únicos que apuntan en esta dirección. El Banco de España (BdE) asegura que se trata de un problema estructural: las condiciones, tanto para comprar como alquilar un inmueble, se han endurecido en los últimos años.
"Los desarrollos en el mercado de la vivienda tienen una incidencia muy marcada en los niveles de desigualdad y de vulnerabilidad", destaca el BdE en su Informe Anual de 2022.
Esta vulnerabilidad surge de las propias dinámicas del sector inmobiliario, pero también de la evolución del mercado laboral y los salarios. La subida de los precios de los pisos en relación a los ingresos de los hogares sitúa a nuestro país liderando en Europa una de las peores estadísticas relacionadas con la vivienda: la mitad de las personas que vive de alquiler en España está en riesgo de pobreza o exclusión social.
Los jóvenes y los hogares con menores ingresos son lo más afectados. "Una dinámica de los precios del alquiler por encima de las rentas del trabajo ha aumentado la proporción de población en riesgo de exclusión social y de hogares con capacidad de gasto restringida en otros bienes y servicios", señala el banco.
En concreto, el 49% de los inquilinos de España está en riesgo de exclusión, la mayor tasa de la UE. La media se sitúa en el 32%. El término de pobreza en este caso es relativo: no mide pobreza absoluta, sino cuántas personas tienen ingresos bajos en relación al conjunto de la población. De las economías grandes, Italia es la que más cerca se encuentra de nosotros con un 40% de las familias en régimen de alquiler en riesgo de pobreza. En Francia y Alemania el porcentaje ronda el 29%.
Otra forma de analizarlo es a través del esfuerzo que supone pagar el alquiler. En España, cuatro de cada diez de los inquilinos dedica más del 40% de sus ingresos a pagar el arrendamiento. En esta métrica no lideramos, pero estamos entre los primeros.
Que el acceso de la vivienda es cada vez más complicado se observa también con otros indicadores: se ha reducido de manera muy acusada el porcentaje de hogares, sobre todo entre los menores de 35 años, que puede adquirir un inmueble hipotecándose. En los últimos diez años el número de jóvenes propietarios se ha reducido a la mitad. En 2011 el 70% de las personas menores de 35 años accedía a la vivienda a través de la compra. Ahora solo el 36% del total. La caída de la tenencia en propiedad de los jóvenes es ahora también una fuente de desigualdad en la riqueza, apunta el BdE.
Si el ahorro se ha canalizado tradicionalmente a través de la vivienda y la gran mayoría de los jóvenes no puede ser propietario de una, es probable que tampoco esté acumulando riqueza por otra vía. De ahí surge el aumento de la brecha de desigualdad.
Si se tiene en cuenta toda la población, España sigue siendo un país de propietarios, aunque el porcentaje también ha caído: hemos pasado del 83% al 74% en la última década.
Al no poder optar a una vivienda en propiedad, en parte por la situación del mercado laboral, a los jóvenes sobre todo no les ha tocado otro remedio que alquilar en un mercado con poca oferta. Entre 2011 y 2021 ha aumentado en 800.000 los hogares que viven de alquiler. "El insuficiente crecimiento de la oferta para absorber el fuerte incremento de esta demanda explicaría, en buena medida, el elevado dinamismo de los precios del alquiler", concluye el BdE.
A esto se suma también el hecho de que España está a la cola en vivienda de alquiler social. Solo cuenta con 290.000 inmuebles, el 1,2% del stock total de casas. Está seis veces por debajo de la media de la UE.
También los criterios de concesión del crédito hipotecario han jugado un papel. En la burbuja inmobiliaria los bancos daban créditos por el 100% (o más) del valor de la vivienda. Ahora ese porcentaje se sitúa alrededor del 80%. Esta "mayor prudencia en los criterios de crédito hipotecario habría desplazado una mayor proporción de hogares jóvenes al mercado del alquiler", según el análisis del BdE.
El reciente episodio inflacionista y la subida de tipos ha empeorado todavía más esta situación porque ha supuesto una pérdida de poder adquisitivo de los hogares y un encarecimiento del crédito bancario.
El BdE valora positivamente el enfoque de la nueva Ley de la Vivienda en el incremento de la oferta de inmuebles en alquiler, pero duda sobre el impacto de los límites de los precios en las llamadas "zonas tensionadas". "Los estudios económicos muestran que los controles de precios pueden generar efectos adversos sobre la oferta de alquiler, tanto en cantidad como en calidad", advierte el informe. En este sentido recomienda "evaluar con rigor" el resultado de la nueva norma y en particular prestar atención a esas posibles señales de efectos adversos.
También, como la oferta de pisos públicos prometida tardará años en materializarse (alrededor del 70% de las viviendas todavía se tiene que construir), el BdE considera necesario "el apoyo decidido de la oferta privada de alquiler". En ese sentido se menciona: reforzar la seguridad jurídica, reducir la incertidumbre regulatoria y evitar medidas que distorsionen las señales de los precios.
Respecto a la última propuesta del Gobierno de avalar con el ICO (Instituto de Crédito Oficial) el 20% de la compra de un piso para los jóvenes, el BdE fue cauto en su valoración. Considera que el problema de la vivienda tiene que abordarse desde "múltiples dimensiones". "Puede tener que ver con el crecimiento económico, la productividad y los salarios", respondía Ángel Gavilán director de Economía y Estadística. "Las dinámicas del mercado laboral y vivienda no favorecen a los jóvenes y las políticas de apoyo son importantes. El acceso a la vivienda es un problema con muchas aristas y no hay una solución que lo resuelva rápidamente".