Aval ICO para jóvenes: la letra pequeña y los riesgos

El director general de Economía y Estadística del Banco de España, Ángel Gavilán, ha alertado de que las medidas coyunturales, como los créditos ICO para las hipotecas, no son "una fórmula milagrosa para resolver los desajustes de acceso a la vivienda", ya que se trata de un problema "estructural". "Es un problema que tiene muchas aristas. No hay ninguna solución que lo resuelva de manera inmediata", ha comentado Gavilán. El Banco de España cree que, "lejos de lograr un abaratamiento" se puede terminar dando lugar "a mayores niveles de precios". 

La realidad enseña que medidas como los avales para los créditos ICO para menores de 35 años anunciadas por Pedro Sánchez no tienen efectos inmediatos y en ocasiones suponen un riesgo. Para empezar, la gestión del riesgo será la misma que en la operativa diaria de los bancos. El Gobierno pretende que se den dar préstamos por hasta el 100% de la casa, pero los bancos siempre van a mirar la viabilidad económica de los jóvenes.

El plan del Ejecutivo prevé desplegar líneas de avales del ICO de hasta el 25% del valor de la vivienda para facilitar la compra de la primera vivienda a jóvenes y familias con hijos. Según estimaciones del Gobierno, podrán beneficiarse de él alrededor de 50.000 personas. 

Con este aval, el Ejecutivo pretende que los hogares puedan financiar el 100% de su vivienda  y superar así la barrera que supone tener que pagar una entrada que puede rondar los 40.000 euros para un piso valorado en 200.000.  No obstante, tendrán que ser capaces de afrontar cuotas hipotecarias más altas que en una situación normal, algo que no todos los hogares pueden permitirse, pues los bancos no suelen conceder hipotecas con cuotas que superen el 35% de los ingresos mensuales de quienes la suscriben.

Lo primero que señalan desde el comparador hipotecario iAhorro es que “es importante saber que el hecho de que te den un aval ayuda simplemente a saltar el primer escalón de acceso a la vivienda, pero tiene su coste: si el banco, en vez de financiar el 80% del precio, financia el 100%, la cuota que tendrá que pagar el hipotecado cada mes subirá y, por tanto, también aumentará su riesgo de endeudamiento”. 

“Podríamos volver a lo que vivimos en 2008. En aquel momento, la gente pagaba cuotas mensuales por su hipoteca más altas de lo recomendado y, cuando llegó la crisis, muchos se quedaron sin trabajo y dejaron de poder hacer frente a esas cuotas tan elevadas. Por eso, es muy importante seguir la recomendación del Banco de España, que quedó muy clara en la Ley Hipotecaria de 2019”, advierte concretamente el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli.

Esa recomendación es que las entidades financieras solo concedan hipotecas a aquellos clientes que puedan hacer frente a la cuota mensual sin destinar más del 30 o 35% de su salario neto mensual a devolver el préstamo hipotecario.

Por ejemplo, si la vivienda tuviera un valor de 150.000 euros, el Gobierno avalaría a través del ICO 30.000 euros que el hipotecado tendría que devolver junto a los 120.000 euros restantes durante toda la vida del préstamo. No obstante, si deja de pagar, el banco tiene la seguridad que al menos los 30.000 euros avalados los recuperará.

Ante la posibilidad de llegar a este extremo, desde iAhorro recomiendan a los futuros hipotecados que se compren una casa más barata o alarguen el plazo de la hipoteca para pagar cuotas más bajas y reducir el riesgo de endeudamiento.

Y qué vivienda se podrían comprar. Para ello hay que trasformar los 37.800 euros brutos anuales puesto como límite por el Gobierno en netos, lo que se quedaría en unos 28.300 euros brutos anuales a cobrar en 12 pagas. Ahora, para no superar el 35% de endeudamiento, la cuota mensual máxima de hipoteca que podría pagar esta persona sería de 825,42 euros (el 35% de los 2.358,33 euros que ingresaría cada mes). Suponiendo que la hipoteca tiene un tipo de interés fijo del 4% y un plazo de amortización de 30 años, el resultado es que el precio máximo de la vivienda que podría adquirir asciende a 172.896 euros.

La misma miembro del Gobierno de Pedro Sánchez, la ministra de Igualdad, Irene Montero, ha reiterado este miércoles la posición "firme" de Podemos en contra de la línea de avales públicos para que jóvenes y familias con niños a cargo compren su primera vivienda, advirtiendo al PSOE que puede "llevar a una nueva burbuja inmobiliaria" y criticando que cuando los socialistas actúan sin contar con los morados se acercan a los postulados de los partidos de la derecha. Montero ha incidido en que medidas de este tipo han fracasado en países como Reino Unido y han contribuido no a garantizar la vivienda como un derecho "sino a elevar los precios y en ningún caso ayudar a las familias que más necesidad tienen".

El director general de Economía y Estadística ha explicado, como consta en el Informe Anual de 2022 del Banco de España, que la tendencia de vivienda en propiedad en España ha caído mucho en los últimos años, sobre todo entre los jóvenes, y esto ha provocado "un aumento de la desigualdad".

En ese documento, el Banco de España recuerda que "existe evidencia de que un elevado porcentaje de vivienda en propiedad tiende a reducir la desigualdad de la riqueza", algo que ocurría en España en el pasado, ya que la tenencia de activos reales, especialmente, de la vivienda principal, era más generalizada que en otras economías europeas. Sin embargo, desde 2014 se ha observado un cambio en esa tendencia, como consecuencia de la "acusada reducción del porcentaje de hogares propietarios de vivienda", sobre todo entre los jóvenes.

De hecho, entre 2011 y 2021 se incrementó en 4,2 puntos porcentuales el número de hogares españoles cuya residencia habitual no es una vivienda en propiedad, que se situó en el 24,2%. Pese a esta subida, sigue por debajo del 34,2% del área del euro, según expone el Banco de España en su informe. Este repunte en la demanda de los alquileres también se ha reflejado en los precios, que, en comparación con las rentas del trabajo, han aumentado la proporción de población en riesgo de exclusión social y de hogares con capacidad de gasto restringida en otros bienes y servicios.

Así, como señala el Banco de España en su informe, en 2021 un 48,9% de los hogares españoles que residían en viviendas de alquiler se encontraban en riesgo de pobreza o de exclusión social, el porcentaje más elevado de la Unión Europea (UE), mientras que un 40,9% dedicaba más del 40% de su renta disponible a la vivienda, frente a un 21,2% en el promedio de la UE. "El aumento de la demanda de alquiler entre los colectivos con menor renta está relacionado con la situación del mercado laboral y los criterios de concesión de crédito hipotecario. La residencia en viviendas de alquiler es relativamente mayor en los trabajadores asalariados sin contratos a tiempo completo y entre los desempleados", agrega.

El Banco de España también cita en su informe la tendencia alcista de las rentas del alquiler tras la pandemia. Si bien entre 2020 y 2021 se registraron caídas de entre el 3,5% y el 4%, se revirtieron en 2022, con repuntes de entre el 7% y el 7,5%. El Informe alerta de que "el reciente dinamismo de los precios del alquiler se produce en un contexto de oferta restringida por el limitado aumento de la provisión pública de alquiler social y la aparición de usos alternativos de la vivienda residencial".

De acuerdo con las estimaciones del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), el parque de vivienda de alquiler social de titularidad pública se situaría en torno a las 290.000 viviendas, en las que residirían un 1,6% de los hogares. Estas cifras contrastan con el parque de vivienda en alquiler social de otras economías europeas, cuyas ratios sobre el total del stock de vivienda se sitúan en el 7,5% en el promedio de la UE.

Además, el Banco de España también señala entre las causas del incremento de las rentas el crecimiento de las viviendas turísticas, que suponen un 1,2% del parque total de viviendas, así como la aparición de nuevas formas de arrendamiento por períodos inferiores a un año en mercados en los que existe una elevada demanda de vivienda residencial.

Ante esta situación, el Banco de España valora en su informe la futura Ley por el Derecho a la Vivienda. De ella reconoce su "énfasis en el necesario incremento de la oferta de vivienda en alquiler", aunque cuestiona algunas medidas, como el control de rentas, que "podría generar efectos indeseados a medio plazo".

"La literatura económica ha señalado que, si bien los controles de precios muestran capacidad para reducir los precios del alquiler a corto plazo en las zonas reguladas, esta política puede generar efectos adversos sobre la oferta de alquiler, así como segmentación en el mercado inmobiliario", recalca el documento. Entre esas consecuencias "adversas", el Banco de España alude a la reducción del número y de la calidad de las viviendas disponibles en el mercado, a los cambios en la composición de la oferta e incrementos de precios en segmentos no regulados.

El Banco de España también aboga por un "apoyo decidido de la oferta privada de alquiler", ante "la considerable magnitud del desequilibrio actual entre la oferta y la demanda". De esta forma, sostiene, se mitigarían las dinámicas alcistas en los precios del alquiler que se observan en las áreas tensionadas.

Para ello, se recomienda evitar medidas que distorsionen de manera asimétrica las señales de precios, reforzar la seguridad jurídica efectiva de los propietarios de vivienda en régimen de alquiler y reducir la incertidumbre regulatoria en este mercado. Además, tampoco descarta medidas fiscales y regulatorias para incrementar la oferta de alquiler residencial por parte del sector privado profesionalizado. El Banco de España insiste en evaluar "con rigor" la futura norma para evaluar su alcance.