España, a la cola del alquiler social en Europa: claves de una carencia histórica

Hace una década, la vivienda social en alquiler en España era tan testimonial, que ni siquiera había datos estadísticos fiables. Al cierre de 2019 se calcula --y no es un dato exacto-- que nuestro país contaba con 290.000 pisos destinados a alquiler social, solo el 1,1% del stock de viviendas, según las cifras de la OCDE.

Se trata de uno de los porcentajes más bajos dentro de la lista de los países avanzados. El Gobierno elevaba el porcentaje este martes hasta "el 3% frente al 9% de la media de la UE" , citaba la vicepresidenta económica. "Es fundamental, entre otras medidas, reconstruir el parque de vivienda social y aprovechar las oportunidades de SAREB", destacaba Nadia Calviño después de que el Gobierno aprobara la movilización de 50.000 viviendas procedentes del llamado 'banco malo'.

Aunque desde el Ejecutivo se habla de recuperar el parque público "desmantelado por los gobiernos anteriores", lo cierto es que España no ha tenido nunca un gran número de viviendas en alquiler social. Su uso desde un punto de vista de la política de vivienda ha sido históricamente muy residual. Es verdad que la situación se agravó con la venta de algunas de las pocas que había, sobre todo en la Comunidad de Madrid gobernada por el Partido Popular. En el año 2013 se vendieron 4.700 pisos de alquiler social en la región --muchos de ellos asignados a familias con necesidades-- a fondos de inversión.

"Para solucionar el problema del alquiler en España hay que aumentar la oferta". Es el mantra que repiten desde hace años los expertos en esta materia. Existe un enorme desequilibrio entre la oferta y la demanda y para poder solucionarlo hacen falta dos ingredientes: presupuesto y tiempo. La vía Sareb es una forma de acelerar parte de este proceso: aprovechar inmuebles que o bien ya están terminados o se pueden poner en el mercado rápidamente. Pero también hace falta presupuesto.

"La nueva ley pone más énfasis en el alquiler social e incluye una nueva tipología de vivienda que está muy bien porque encaja colaboraciones público-privadas", opina José García Montalvo,  catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra. "Pero para todo esto tiene que haber un presupuesto: no puede ser gratis. Si quieres hacer vivienda pública social de verdad tienes que aportar dinero, suelo... Y si te quieres quedar con el 30% del desarrollo de una zona, a cambio tendrás que pagar un precio justo por esos inmuebles o dar mayor edificabilidad al promotor. Estos son los acuerdos que tienen que funcionar", opina este experto.

Serán las comunidades autónomas las encargadas de poner en marcha estos planes y presupuestos: la política de la vivienda está transferida.

Hay lugares como Países Bajos, donde los inmuebles destinados a alquiler social suponen el 34% del total de las viviendas construidas. Es un caso muy extremo. En Francia, Reino Unido, Austria, Dinamarca o Irlanda representan más del 10%. España se sitúa a la cola de los países europeos y de la OCDE con ese 1,1% de parque de vivienda para alquiler social. En Portugal es prácticamente inexistente.

El punto de partida de España en esta cuestión ha sido muy diferente al europeo. "Mientas los países europeos fueron creando un stock de viviendas que podía ser usado, de modo selectivo, en situaciones de difícil acceso, España caminó en otra dirección. No apostó por los parques de alquiler social para cubrir las demandas de vivienda más urgentes, ni siquiera apostó por fomentar un mercado amplio de alquiler privado que posibilitara una mayor libertad de elección", argumenta un informe sobre la cuestión publicado en 2018..

La política de vivienda se ha ejercido en España, básicamente, a través de la vivienda protegida (VPO) en propiedad, dejando la opción alquiler como algo muy testimonial. Durante años se incentivó fiscalmente la compra de pisos a través de desgravaciones fiscales y el propio sector de la construcción era uno de los motores de crecimiento del PIB hasta que estalló la burbuja inmobiliaria.

En los últimos cincuenta años se calcula que las VPO construidas rozan los siete millones de unidades, el 26% de todas las viviendas edificadas en ese tiempo. A finales de la década de los noventa se terminaban más de 80.000 pisos de VPO al año. Tras la crisis del ladrillo y la llegada de los recortes en las cuentas públicas la cifra se redujo a 5.000 unidades.

"El abandono absoluto de la política de vivienda a partir del año 2011 ha conducido a unos resultados inéditos en nuestro país que consisten en que la protección oficial ha dejado de ser un amortiguador de la crisis y su evolución ha seguido una caída continuada al igual que la de la vivienda libre", sostiene un informe de Carme Trilla y Jordi Bosch.

La crisis financiera, los problemas de los bancos y el aumento del desempleo provocaron un ligero cambio en la estructura de tenencia de los hogares.

Un informe del Banco de España alertaba en 2019 de que el acceso a la vivienda se complicaba para los jóvenes por la precariedad laboral. Este grupo y las familias con menores ingresos son los que que, mayoritariamente, se ven obligados a vivir de alquiler. Son ellos los que más sufren el desequilibrio entre la oferta y la demanda y la creciente presión sobre los precios. España es también uno de lo países de la UE en los que la relación entre coste de alquilar una vivienda y los ingresos del hogar es más desfavorable.

No es casualidad que España y Portugal, dos de los países con menor porcentaje de vivienda social, sean también los que tengan mayores cifras de población propietaria del hogar en el que vive: el 75% en ambos países. Frente a este modelo del sur, está el europeo del norte donde propiedad y alquiler está más igualado. En Alemania hay más gente viviendo de alquiler que dueños de viviendas, por ejemplo.

Los únicos países que superan a España en porcentaje de propietarios son los del este de Europa. Allí los parques de vivienda social se privatizaron mayoritariamente en la década de los noventa.