El mercado financiero se encuentra sumido en una situación de incertidumbre que tiene en vilo no solo a los grandes bancos, sino a buena parte de la población, que teme entrar en una crisis económica como la de 2008. Si a eso le unimos la subida constante del Euríbor, se pueden dar situaciones en las que sea complicado hacer frente a las deudas. Y en el caso de las hipotecas, eso llevará a la aplicación de intereses de demora. 

Pero antes de explicar cuándo pueden aplicar intereses de demora y qué son exactamente, conviene analizar cuál es la situación del mercado hipotecario después de la constante subida del Euríbor en lo que llevamos de año. 

El pasado mes de febrero, este llegó al 3,534 %, lo que supuso una nueva subida con respecto al mes de enero. Además, la tendencia es que siga aumentando, tal y como está ocurriendo en marzo. Y las previsiones pasan por que en el 2023 incluso llegue al 4 %. Este ascenso continuado afecta directamente a las hipotecas con intereses variables. De hecho, la OCU apunta que, con respecto al mes de febrero de 2022, “la cuota mensual de la hipoteca subirá aproximadamente 190 euros por cada 100.000 euros de capital pendiente, lo que supone pagar unos 2.280 euros más al año por cada 100.000 euros”. Sin duda se trata de un incremento que está pasando factura a muchas familias, que no solo deben hacer frente al aumento del IPC en los bienes de consumo, sino que además se encuentran con una letra mucho más cara. 

Este complicado escenario puede llevar a incurrir en el impago de la hipoteca, un hecho que puede complicar aún más la situación de las personas afectadas, ya que probablemente se les apliquen intereses de demora.

Como su propia denominación indica, son aquellos intereses que se imponen sobre una deuda que no se ha pagado en el plazo que establecía el contrato firmado. En el caso de las hipotecas, que tienen unos plazos estipulados desde el momento de la contratación, dichos intereses pueden cobrarse a partir del primer día de impago.

En este punto también es importante señalar que los intereses de demora solo se pueden aplicar si se han establecido con anterioridad al impago, si el acreedor ha cumplido con lo establecido –en el caso de una hipoteca esto está claro– y si la deuda ha vencido, nunca antes. Además, la deuda solo puede ser de dinero.

En cuanto al porcentaje de intereses que se debe pagar por cada día que se retrase el pago de la hipoteca, hay que apuntar que la situación ha cambiado en los últimos años. 

Antes de 2013, momento en que entró la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, las entidades bancarias llegaban a superar el 20% de intereses por impago. Esta medida no solo no ayudaba a que los deudores saldaran las cuantías que debían, sino que les llevaba a una situación económica mucho más complicada. 

La nueva ley lo dejaba muy claro en su texto: “Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago”. De ese modo se puso un límite a los intereses de demora abusivos, ya que desde 2013 el interés legal del dinero no ha superado el 4 %, situándose en la actualidad en un 3,25 %, tal y como apunta el Banco de España.

Seis años más tarde, en 2019, la norma cambió nuevamente con la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. El nuevo texto delimita así los intereses de demora: “En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible”.

Esto se traduce en que la entidad bancaria solo podrá superar en tres puntos el porcentaje del interés que tenga la hipoteca. Por lo tanto, si este es de 2,15 %, el interés de demora no superará el 5,15 %.

En cuanto a cómo se calculan los intereses de demora, la operación es la siguiente: la cantidad que se debe se multiplica por el tiempo de retraso dividido por 365 días y se multiplica por el tipo de interés de demora. Asimismo, estos intereses se comienzan a contar desde el día siguiente al que no se ha pagado la mensualidad.