El mejor año para el mercado inmobiliario desde el estallido de la burbuja se despidió dejando un sabor amargo. A pesar de haber registrado el mayor número de operaciones de los últimos 15 ejercicios, las ventas se frenaron de forma significativa en el mes de diciembre: cayeron más de un 10% en comparación con las que se habían registrado el año anterior, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística.

Este descenso pone fin a más de año y medio de incrementos interanuales, que reflejaban el fuerte incremento de las compraventas tras la primera fase de la pandemia. Entonces, en el segundo semestre de 2020, el mercado inmobiliario que parecía estar cerrando un ciclo alcista de ocho años, volvía repuntar fruto del deseo de cambiar de casa tras el confinamiento y de la percepción de la vivienda como valor refugio para las inversiones.

Ahora las cifras apuntan se ha entrado en una nueva fase y la clave será determinar si se trata de un retroceso de la actividad o una normalización tras el boom del último año y medio. “No estamos frente a una hecatombe del mercado, ni en el número de operaciones ni en precios”, pronostican desde el portal inmobiliario Idealista. Una opinión que comparten buena parte de los expertos aludiendo a la actual fortaleza del sector.

A pesar de las enormes incertidumbres económicas provocadas por la guerra de Ucrania, la crisis energética y el aumento de la inflación, el mercado inmobiliario vivió en 2022 un auténtico año dorado. Se registraron casi 650.000 operaciones de compraventas, la mayor cifra desde el crash posterior a 2007.

Pero la actividad en el sector fue de más a menos según iba evolucionando el año para acabar diciembre por debajo de las ventas del año anterior. Aun así, las 43.300 operaciones contabilizadas por el INE son, de nuevo, las mejores cifras desde el estallido de la burbuja para un mes de diciembre (obviando el máximo de 2021).

El enfriamiento progresivo del mercado a lo largo del año ya se había constatado desde el Consejo General del Notariado, que había estimado que las compraventas pasaron en 2022 de crecer casi un 23% interanual en el primer trimestre a descender cerca de un 11% en el cuarto.

El principal motivo que explica este cambio de tendencia en un año excepcionalmente bueno es el encarecimiento de la financiación provocado por el aumento de los tipos de interés. Las subidas efectuadas por el Banco Central Europeo para reducir la inflación provocaron el aumento más rápido en la historia del euríbor y han obligado a muchos potenciales compradores a retrasar la adquisición de una vivienda.

Así, el aumento de los tipos hipotecarios habría provocado que los hogares que podían abordar la compra de una casa se hayan reducido un 11% en el segundo semestre de 2022 por ese aumento de los tipos de interés hipotecarios, según los cálculos elaborados por el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra.

Pero hay otros motivos que pueden explicar la desaceleración de la actividad a finales del pasado año: el agotamiento de la euforia por cambiar de casa tras la pandemia, la posible canalización de la inversión en otros productos no inmobiliarios con la subida de los tipos o el endurecimiento de las condiciones que la banca impone a para conceder hipotecas, que ya están detectando algunos expertos.

Todas estas circunstancias, especialmente el encarecimiento de los préstamos, ya hacían vislumbrar una menor actividad en el sector durante 2023, pero buena parte de las empresas se inclina por considerar que la tendencia va hacía la normalización tras el impacto de la pandemia, el conflicto bélico y la crisis energética.

“El mercado inmobiliario continúa mostrando crecimientos sólidos de actividad en términos de compraventa de vivienda y concesión de hipotecas sobre vivienda", señala el el Informe del mercado residencial de Sociedad de Tasación para este año en el que se que destaca, también, que la velocidad de estos crecimientos "refleja una desaceleración, con valores cercanos a los registrados en 2019”.

Por su parte, la empresa de servicios inmobiliarios CBRE coincide en la previsión de desaceleración durante 2023 en el mercado residencial, pero que prevé que sea “muy acotada en el tiempo, especialmente en lo que hace referencia al mercado de vivienda nueva, que seguirá dando muestras de un buen dinamismo”.

Desde Fotocasa se estima que las compraventas “se moderarán un 15% con respecto al pasado año por las subidas de los tipos”, a pesar de que aseguran que a finales de 2022 se detectó una aceleración de las operaciones de ciudadanos que se apresuraron a comprar para intentar evitar mayores encarecimientos de los créditos.

Más aun, el portal inmobiliario Idealista, que en sus previsiones de diciembre para 2023 pronosticaba una reducción de las operaciones hasta el entorno del medio millón, asegura ahora que el mercado está mostrando mayor fortaleza de lo esperado hace apenas un par de meses, con una demanda que sigue siendo fuerte y unos precios estables.

“La mayor parte de la demanda de vivienda en venta ya dispone de una vivienda en propiedad, lo que provoca que sus necesidades de financiación sean más bajas, y por tanto sea menos sensible a la subida de tipos”, explica Francisco Iñareta, portavoz de la plataforma. 

Lo que parece evidente, sobre todo mientras el Banco Central Europeo mantenga las subidas de los tipos, es que la demanda se verá afectada y que esto repercutirá en los precios de los inmuebles, especialmente en los de las viviendas usadas, ya que los de las nuevas se mantienen en máximos por la escasez de oferta.

Así, según los datos del XXXVI Informe sobre el mercado de la vivienda, elaborado por el Grupo Tecnocasa y la UPF, los precios de la vivienda muestran ya en la segunda mitad del pasado año un cambio de tendencia. En ese periodo registraron un crecimiento del 1,3%, que descontando el efecto de la inflación supondría una caída del 7% en términos reales. “Este ajuste es previsible que continúe a lo largo del 2023, al menos mientras dure la escala de tipos de interés y el Euribor siga cotizando por encima del 3%”.

Además, los responsables del estudio señalan que “ahora la negociación del precio final de venta es más clara que hace unos meses y que a mayor tiempo a la venta, la rebaja necesaria en el inmueble es mucho mayor, pudiendo superar el 10% del precio de salida”.

Tras la contención de la demanda y la estabilización que se está comenzando a sentir en los precios, hay otro cambio en el mercado inmobiliario que dejó el último tramo de 2022 por la subida de tipos: el retroceso en las hipotecas firmadas a tipo fijo.

Si a comienzos de año llegaron a suponer el 88% del total, según los datos manejados por Tecnocasa, en diciembre se quedaron en el 51%. Frente a esto, las hipotecas a tipo variable pasaron de representar el 6% a superar el 26%, y se constata el fuerte crecimiento de las mixtas (que combinan un periodo inicial del préstamo a tipo fijo con otro variable al final del mismo) y que han pasado de ser prácticamente testimoniales a suponer más de un 22% del total en diciembre de 2022.