Las subidas de los tipos de interés para luchar contra la inflación, y el aumento del euríbor, están provocando importantes cambios en el mercado hipotecario. Los datos de noviembre ya reflejan una moderación de las operaciones respecto a los enormes crecimientos de comienzos de año y muestran como el reinado de las hipotecas a tipo fijo, que llegaron a suponer más del 75% del total en julio, se está debilitando.

Las últimas cifras señalan después de tocar ese récord, el tipo fijo fue la opción elegida en el 65% de los préstamos constituidos en noviembre, diez puntos menos en solo cuatro meses. Frente a esto, la subida en el último trimestre del año de las hipotecas a tipo variable, referenciadas al euríbor, se explica porque estas incluyen las llamadas hipotecas mixtas, que se han convertido en la apuesta de los bancos ante el encarecimiento de las condiciones de financiación.

En estas hipotecas se combina el pago de una cuota a tipo de interés fijo durante los primeros años (pueden ser 3, 5 o 10), con un tipo variable que se aplica al resto hasta su vencimiento.

“Esta es la forma en que los bancos se están adaptando a la nueva normalidad de las subidas de tipos. Las entidades han retirado de los escaparates las opciones a tipo fijo, porque en este entorno de subidas del euríbor les interesa que se opte por el variable. Algunas de ellas están ofreciendo el tipo mixto, que permite dar más seguridad a los clientes ante el comportamiento del euríbor”, señala María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Las hipotecas mixtas están aumentando su comercialización en los últimos meses, señalan desde la Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN), ya que para son beneficiosas para los bancos porque blindan su tipo de interés en los primeros años y porque para los consumidores también supone una protección ante subidas de tipos.

“El Euribor ya se aleja del 3% y posiblemente siga subiendo en los próximos meses. Además, las hipotecas son productos a largo plazo y, por lo tanto, pueden variar. La hipoteca mixta, una vez acabado el tiempo con unos tipos fijos, opera con unos variables, que seguramente en un momento dado puedan ser más bajos que los actuales. Estamos viendo ya que se está hablando de posibles bajadas de los tipos en el 2024”, pronostica Antonio Gallardo, responsable de estudios de ASUFIN.

También desde la Asociación Hipotecaria Española consideran que la hipoteca mixta es una alternativa a valorar para quienes decidan ahora solicitar un préstamo. “Es una opción interesante, porque ofrece la tranquilidad de pagar la misma cantidad durante los primeros años, así que logramos estabilidad justo en el momento en que es más costoso y a precio más competitivo que el de una hipoteca a tipo fijo. Luego, en el periodo con los tipos variables, se está más expuesto a los vaivenes del mercado. Es verdad que, si se siguen produciendo alzas de los tipos, es muy posible que sean más moderadas, pero tampoco lo sabemos, porque lo cierto es que todo es muy volátil”, señala Leyre López, analista de mercado de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Desde la Asociación se ha constatado también este aumento del interés por las hipotecas mixtas. Así, con los datos registrados hasta el tercer trimestre del pasado año, se observa como la cuota de los préstamos contratados con un periodo mixto de fijación de tipo se situó en octubre en el 16,5%, más de tres puntos por encima del 13% registrado en los meses de verano.

Las subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, y el aumento del euríbor, que se ha elevado más rápido que nunca en su historia, ha llevado al mercado hipotecario a un nuevo ciclo, y no solo por lo que respecta a la elección entre tipo fijo o variable en la constitución de los nuevos préstamos.

Por un lado, el incremento de los tipos, está teniendo un enorme impacto en las economías domesticas de los hipotecados a tipo variable (cerca de tres cuartas partes del total) por las fuertes subidas que han experimentado en sus cuotas. Por otro, el encarecimiento de la financiación está provocando ya una desaceleración en las operaciones, que los datos oficiales de los últimos meses de 2022 no terminan de reflejar, ya que muestran la imagen de las operaciones que se iniciaban a final del verano.

"Ya estamos viendo esa desaceleración. Aunque seguimos en crecimientos interanuales del 9% y podemos decir que 2022 ha sido el año dorado hipotecario en el que, a falta de conocer los datos de diciembre, se han firmado mas de 433.000 préstamos, lo cierto es que el mercado ya se está ralentizando y seguirá haciéndolo", pronostica Matos, que avanza que 2023 será un año de estabilización y de vuelta a la normalidad.

Una vuelta a la normalidad que, prevé, también afectará a los precios de las hipotecas, que no retornarán a niveles tan bajos como los registrados en los últimos años. "No volveremos a ver unos tipos como los de 2021 y unas hipotecas al 1% en mucho tiempo. Durante el primer semestre seguiremos viendo subidas de tipos y afectará al euríbor. En el segundo, si va bien la contención de la inflación y empieza a remitir, el indicador podría empezar a estabilizarse a principios de 2024".