La carencia de 5 años en las hipotecas que propone el Gobierno encarecerá hasta 10.000 euros el préstamo

El Gobierno ha aprobado este martes en Consejo de Ministros un paquete de medidas con el objetivo de “aliviar la carga hipotecaria a más de un millón de hogares vulnerables o en riesgo de vulnerabilidad por el aumento del euríbor, preservando la estabilidad financiera”, según se puede leer en la nota de prensa. Y es que el euríbor, índice de referencia de las hipotecas variables más utilizado en Europa, ha subido más de tres puntos en apenas once meses, desde el -0,477% de enero hasta alcanzar una media del 2,8% este mes de noviembre. Este auge no se había visto nunca desde que el euríbor comenzó a implementarse, en el año 1999.

Además, con la política seguida por el Banco Central Europeo de aumentar los tipos de interés para reducir la inflación, es probable que este indicador siga al alza. Todas las previsiones apuntan a que el año 2022 cerrará con el euríbor en torno al 3% y ese valor podría mantenerse hasta 2027, según las estimaciones del propio Ejecutivo. ¿Qué implica esto? “Las personas que tengan contratada una hipoteca variable verán cómo su cuota mensual aumenta de forma considerable”, explica Laura Martínez, portavoz del comparador y asesor hipotecario iAhorro.

Por ejemplo, quien contrató en enero de 2018 una hipoteca variable de 150.000 euros con un diferencial del 0,99% + euríbor (en aquel momento este índice se situaba en el –0,189%), comenzó pagando 468,87 euros al mes. En 2022, cuando el euríbor se situó en el -0,477%, pasó a abonar 451,42 euros, pero en la revisión que le tocaría hacer en enero de 2023 la cuota aumentaría hasta los 695,11 euros si el euríbor se situase en el 3%. En el caso de que la hipoteca ronde los 300.000 euros, la diferencia sería todavía mayor: de 902,84 euros pasará a abonar 1.390,22.

Estos encarecimientos hacen que muchas familias no puedan pagar su hipoteca o tengan que reducir gastos en otros productos básicos para pagarla. Por ello, el Gobierno lanzará, a partir de enero de 2023, medidas que alivien su situación.

A simple vista, Laura Martínez asegura que, “la única gran ventaja de las medidas que ha aprobado el Gobierno la vemos en la reducción del tipo de interés a euríbor-0,1%; lo demás ya existía y el usuario podía pedirlo, otra cosa era que el banco se lo concediera. Ahora para perfiles no tan vulnerables como los que plantea de forma general el Código de Buenas Prácticas de las entidades financieras, el banco también estará obligado a aceptarlo en caso de que se acoja a esta medida, porque no es obligatoria para las entidades”, recuerda.

Desde iAhorro vamos a analizar cada una de estas medidas para ver cómo repercuten en el hipotecado y qué familias podrían acogerse a ellas.

1. Ampliación y refuerzo del Código de Buenas Prácticas para familias vulnerables

En este caso, el Gobierno afirma que existen dos supuestos a los que se pueden acoger los hipotecados en función de su perfil:

A)   Hogares vulnerables

Actualmente el Código de Buenas Prácticas que aplican las entidades financieras recoge como una de las “medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos” la reestructuración de deudas hipotecarias, dentro de la cual podrían solicitar una carencia en la amortización de capital de 5 años, una ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo y una reducción del tipo de interés aplicable a euríbor+0,25% durante el plazo de carencia. Esta medida la rescata el Gobierno para añadir una reducción aún mayor en el tipo de interés: “euríbor-0,1% frente al euríbor + 0,25%”.

Asimismo, añade el Gobierno en la nota de prensa, “se amplía a 2 años el plazo para solicitar la dación en pago de la vivienda y se contempla la posibilidad de una segunda reestructuración, en caso necesario”.

A estas medidas podrán acogerse los “deudores hipotecados vulnerables”, es decir, aquellos hogares cuya renta sea inferior a 25.200 euros anuales (tres veces el IPREM), que dediquen más del 50% de su salario mensual al pago de la hipoteca y que hayan visto cómo su cuota mensual a pagar por el préstamo también ha subido un 50% (por ejemplo, aquellos que pasen de pagar 300 euros a 450).

¿Cómo repercute el periodo de carencia en el total de la hipoteca? La portavoz del comparador hipotecario asegura que “la hipoteca se va a encarecer. No es lo mismo conceder una moratoria, como pasó en pandemia y que benefició a muchos hogares porque se concedió un aplazamiento de pago de la cuota total de la hipoteca (tanto capital como intereses), que un periodo de carencia de cinco años, en el que se aplaza la amortización de capital, pero no el pago de intereses”.

Y es que, en este caso, con el euríbor en el 3%, el hipotecado pagaría un 2% de intereses de hipoteca durante los 5 años del periodo de carencia, pero “no amortiza capital, por lo que el dinero pendiente cuando acaba el periodo de carencia será el mismo que se tenía antes de empezarlo”, añade Martínez.

Por ejemplo, quien contrató una hipoteca de 150.000 euros en enero de 2018 ahora pagará 451,42 euros de cuota y en enero de 2023, si se acoge a esta medida, en vez de pagar los 695,11 euros que le tocarían en la revisión, abonaría solamente 307,10 euros correspondientes al pago de impuestos. Y así hasta 2027, cuando se cumplirían los cinco años de carencia de la hipoteca. No obstante, al final de la vida hipoteca, pagaría en total 70.348,62 euros en concepto de intereses que contrastan con los 65.035,53 euros que pagaría si no se acoge a la medida del Gobierno.

Igualmente, si la hipoteca es de 300.000 euros, en vez de pasar de pagar 902,84 euros al mes a abonar 1.390,22 euros, pagaría desde enero de 2023 hasta diciembre de 2027 un total de 614,20 euros y vería cómo su cuota se reduce en 288,64 euros. En este caso, el hipotecado que no se acoge al periodo de carencia pagaría en los 30 años de hipoteca 130.070,70 euros de intereses y si acepta esos cinco años de carencia ascenderían a 140.697,24 euros, es decir, acabaría pagando 10.626,54 euros más a la hora de devolverle el dinero prestado al banco.

B)    Hogares vulnerables que no cumplen todos los requisitos

“Con el objetivo de ampliar el ámbito de actuación”, afirma el Gobierno en su nota, los hogares cuya renta sea inferior a 25.200 euros anuales y que dediquen más del 50% de su salario mensual al pago de la hipoteca, pero que “no cumplan el criterio actual del incremento de un 50% del esfuerzo hipotecario” también podrán acogerse al Código de Buenas Prácticas “con una carencia de dos años, un tipo de interés menor durante la carencia y un alargamiento del plazo de hasta siete años”.

En este caso, la diferencia con el supuesto anterior es que el periodo de carencia pasa de ser de cinco a dos años, además de que el tipo de interés de la hipoteca será inferior, pero “no se especifica cuánto de inferior. Puede ser que el hipotecado tenga su hipoteca referenciada a euríbor+1% y se la bajen a euríbor+0,5%”, declara la portavoz del comparador y asesor hipotecario. Además, el Gobierno permite en este caso un alargamiento del plazo de hasta 7 años, aunque, añade Laura Martínez “cuanto más dure la hipoteca, más intereses acabarás pagando”.

A nivel general, por tanto, “la única ventaja que vemos en estas medidas del Gobierno es que algo que podía ser si el usuario lo solicitaba, ahora es sí o sí si cumple los requisitos y el banco se adhiere al plan. Y me parece una solución a corto plazo con un coste a largo plazo”, asegura la portavoz de iAhorro.

2. Nuevo Código de Buenas Prácticas para deudores en riesgo de vulnerabilidad por la subida de tipos de interés

En este apartado, el Gobierno propone un nuevo Código de Buenas Prácticas destinado a lo que ellos denominan “clase media en riesgo de vulnerabilidad”, es decir, aquellos hogares cuya renta es inferior a 29.400 euros anuales (3,5 veces el IPREM). Estos podrían acogerse a “la posibilidad de congelación durante 12 meses de la cuota, un tipo de interés menor sobre el principal aplazado y un alargamiento del plazo del préstamo de hasta 7 años”, afirman desde el Ejecutivo.

En este sentido, la portavoz de iAhorro afirma que “no entendemos que el Gobierno trate como clase media aquellos hogares que ingresan 29.000 euros. Si el hogar está compuesto por dos personas trabajadoras significaría que no cobran ni siquiera 15.000 euros cada una… y con esos sueldos es casi imposible que directamente algún banco te conceda una hipoteca en grandes ciudades como Madrid o Barcelona, ya que los precios de la vivienda allí también son más elevados. Sí se la podrían conceder en Extremadura o Castilla-La Mancha, donde seguramente haya viviendas que cuestan menos de 100.000 euros”.

Martínez añade además que “con esta segmentación podemos entender que los beneficiarios de esta medida serán sobre todo hogares unipersonales o familias en las que uno de sus miembros se vea en situación de desempleo, que no cobra siquiera el paro” y manifiesta que “no se puede poner una renta general para toda España cuando hay 15.000 euros de diferencia entre el salario medio de los residentes en Extremadura y los residentes en la Comunidad de Madrid”.

Y es que, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la renta media por hogar en España es de 30.552 euros, pero las diferencias entre autonomías son notorias. Por ejemplo, la renta por hogar de Extremadura es la más baja de todo el país, con 22.947 euros, por lo que sus habitantes tienen más posibilidades de acogerse a cualquiera de las ayudas del Gobierno. No obstante, allí también está el precio medio de la vivienda más bajo, con 114.871 euros, según el mismo organismo, por lo que podríamos pensar que sueldo y precios van de la mano.

Andalucía (25.601 euros) y Castilla-La Mancha (26.060 euros) completan el podio de las regiones de España con las rentas medias por hogar más bajas, pero hay diferencias en lo que al precio de la vivienda se refiere. Los andaluces tienen que hacer frente a precios más elevados (136.525 euros de media) y los manchegos lo tienen un poco más fácil, con 118.588 euros de media por vivienda.

Por el contrario, Navarra lidera el ‘ranking’ con los ingresos medios más altos de España, con 38.086 euros por hogar, seguida de la Comunidad de Madrid (37.687 euros) y el País Vasco (36.887 euros). Eso sí, es Baleares la comunidad que registra el precio de la vivienda más elevado de todo el país: 157.098 euros, según el INE, por lo que también serán los residentes en las islas los que tengan más problemas para acceder a la vivienda y paga pagar las hipotecas, ya que su renta media por hogar no se sitúa entre las más altas ni por encima de la media: 29.368 euros.

3. Medidas complementarias

Del resto de medidas aprobadas por el Ejecutivo, la portavoz de iAhorro destaca la destinada a “facilitar el cambio de una hipoteca de tipo variable a tipo fijo, aunque ahora los tipos fijos están en torno al 2,5% y los bancos incluso pueden ofrecer un tipo de interés más alto a los hipotecados que quieran cambiarse, por lo que habría que ver si realmente saldrían o no beneficiados”.

En lo que se refiere a la eliminación de las comisiones por amortización anticipada, Laura Martinez señala que “muchos bancos ya las habían eliminado, sobre todo de la amortización anticipada parcial. Al quitar también las comisiones de la amortización total se facilitará también el cambio de hipoteca (de variable a fija o a cualquier otro tipo) a través de la cancelación”.