Cómo recuperar la fianza del alquiler de una vivienda: requisitos y plazos

Una de las obligaciones que suele conllevar el alquiler de una vivienda es el pago de una fianza que servirá para cubrir cualquier posible desperfecto producido por el inquilino, así como un eventual impago de la renta. Una vez finalice el contrato, si todo se encuentra en buen estado y todas las rentas han sido abonadas, el propietario deberá devolver la fianza, ya que ésta sirve únicamente como garantía de pago y de mantenimiento del inmueble en el estado en que se encontraba al arrendarla. ¿Cómo recuperar la fianza de un alquiler y qué plazo existe para ello? ¿Cuáles son los derechos de cada parte?

El punto de partida normativo sobre la obligación de entregar una fianza al firmar un contrato de arrendamiento de vivienda lo encontramos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, más concretamente, en su artículo 36, dedicado específicamente a la fianza. Así, su punto primero establece que, en el momento de la celebración del contrato, será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda. Sin embargo, es posible que el propietario exija una cantidad mayor como garantía.

Además, durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

Por otro lado, la actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza. Por ejemplo, una actualización en función de los cambios que experimente el IPC.

En cuanto a la devolución de la fianza, "el saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución." De esta forma, el plazo de devolución sería de un mes desde la entrega de llaves, generándose intereses si se devuelven más tarde.

La Ley también permite a las partes pactar "cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico." Eso sí, en el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta. Por tanto, en total, la suma maximización que podrá exigir el propietario será de tres mensualidades (una de fianza y dos de garantía adicional).

Una forma de tener pruebas suficientes sobre el estado de la vivienda antes y después es incluir en el contrato de alquiler un catálogo de fotos y un inventario de muebles y electrodomésticos. De esta forma, ambas partes tendrán constancia de cualquier diferencia. Un caso de duda frecuente es si el inquilino debe pintar el inmueble cuando lo abandone, y la repuesta es negativa: corresponde al propietario llevar a cabo este mantenimiento, salvo que el arrendatario pintara de algún color o provocara manchas que no se justifiquen con un uso normal.

Muchas veces las propias partes pueden pactar que, en lugar de llevar a cabo una devolución de la fianza, el inquilino deje de abonar la última mensualidad. En estos supuestos, es frecuente que el propietario visite el inmueble para comprobar su estado, reduciendo así el número de transacciones.