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Actualidadtelecinco
¿Se considera el alquiler de habitaciones vivienda habitual según la ley?
No hay una doctrina armonizada respecto a las leyes que regulan este tipo de alquiler
La opción más factible es que los tribunales consideren que el alquiler de habitaciones debe aplicar la misma normativa que los alquileres de vivienda completa
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La regulación sobre el alquiler de habitaciones en España, en lo que respecta a si se considera o no vivienda habitual según la ley, se encuentra en un área con distintas interpretaciones jurisprudenciales, ya que no hay una doctrina armonizada respecto a las leyes que lo regulan. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y el Código Civil ofrecen marcos legales que se aplican dependiendo de las circunstancias específicas de cada alquiler.
Primero, es importante diferenciar entre el alquiler de una vivienda completa y el alquiler de habitaciones individuales dentro de una vivienda. El alquiler de habitaciones se considera cuando el propietario o un arrendatario (con permiso del propietario) alquila una o varias habitaciones a una o más personas, contrato mediante, manteniendo el derecho a usar espacios comunes de manera compartida. Este tipo de alquiler es común para compartir piso entre varias personas o como solución habitacional para estudiantes.
Existen tres líneas interpretativas principales respecto a la normativa aplicable a los contratos de alquiler de habitaciones:
- Equivalencia con el alquiler de vivienda: La opción más factible es que los tribunales consideren, por existir mucha jurisprudencia al respecto, es que el alquiler de habitaciones debe regirse por la LAU, aplicando la misma normativa que a los alquileres de vivienda completa. Esto se debe a que el alquiler de habitación puede satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, especialmente si no existe limitación en la duración del alquiler que impida considerarlo como vivienda habitual.
- Equivalencia con el alquiler de "temporada": Otra interpretación equipara el alquiler de habitaciones al alquiler de temporada, considerado como "uso distinto del de vivienda" según la LAU. En estos casos, el contrato no se regiría por las disposiciones específicas aplicables a los arrendamientos de vivienda, ofreciendo mayor flexibilidad en cuanto a la duración del contrato y otros términos.
- Regulación por el Código Civil: Una línea jurisprudencial minoritaria sugiere que los contratos de alquiler de habitaciones deberían regirse exclusivamente por el Código Civil, argumentando que una habitación individual no constituye "edificación habitable" en los términos definidos por la LAU. Esta interpretación otorga un marco contractual más flexible, basado únicamente en los acuerdos entre las partes.
En resumen, si una habitación se alquila con el propósito de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino y no existe restricción en la duración que lo impida, puede considerarse como vivienda habitual y, por tanto, estar sujeto a la LAU. Sin embargo, la aplicación específica de la normativa depende de la interpretación de los tribunales y las circunstancias particulares de cada contrato de alquiler.
Los derechos y obligaciones de este tipo de contrato de alquiler
En primer lugar, y hablando de la duración, aunque las partes podrían pactar la duración que quisieran, el arrendatario podría prorrogar anualmente hasta que se cumpliera los cinco años de duración si el arrendador es persona física, y siete si el arrendador es persona jurídica.
Por otra parte, el arrendatario tendría la obligación de entregar un mes de fianza, y el arrendador deberá depositarlo en el organismo de la Comunidad Autónoma pertinente.
En cuanto a las obligaciones del arrendador, este tendría que conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, lo que implica realizar todas las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda alquilada, facilitar el goce y uso pacífico de la vivienda, y devolver la fianza legal de un mes de renta que entregó el arrendatario.
