Lo que debes saber de la nueva ley de vivienda: cómo te afecta, que son zonas tensionadas o casas vacías

El Consejo de Ministros ha aprobado este martes el proyecto de Ley de Vivienda, pese al informe preceptivo en contra del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), y remitirá el texto al Congreso para su tramitación de urgencia.

La ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, se ha referido a ese informe que el Gobierno ha estudiado "con respeto absoluto a las consideraciones" y ha señalado que se han "incorporado comentarios" para "clarificar determinados artículos donde entra la normativa autonómica".

"El Gobierno quiere destacar que este proyecto de ley reconoce las competencias de las comunidades autónomas en materia de vivienda y pone a su disposición aprobar todas aquellas herramientas para ayudar a hacer efectivo este derecho básico", ha dicho la Sánchez.

Por su parte, la ministra de Derechos Sociales y Agenda 2030, Ione Belarra, también propulsora de la normativa, ha añadido que la ley "era absolutamente imprescindible para empezar a dar los primeros pasos en la dirección correcta".

"Esta ley protege a los inquilinos, se lo pone fácil a los pequeños propietarios y exige responsabilidad a los grandes propietarios", ha apuntado Belarra.

La ley contempla la limitación de los precios de los alquileres y bonificaciones fiscales para los pequeños arrendatarios. Se penalizará, sin embargo, a los grandes tenedores, de más de 10 viviendas para alquilar. También habrá penalizaciones para los pisos vacíos, vía subida del IBI. La ley penaliza las viviendas vacías, prohíbe la venta del patrimonio público residencial y prevé aumentar el parque de vivienda social. Serán los juzgados los que de oficio suspendan los desahucios por impago de familias vulnerables.

Tras la aprobación del texto en el Consejo de Ministros se remitirá de manera "inmediata" a las Cortes. La ministra ha pedido "el máximo consenso posible" durante el trámite parlamentario para conseguir "una herramienta que beneficia a todo el mundo".

El informe del CGPJ, que no ha gustado al Gobierno, no es vinculante pero puede acabar con el texto de la ley recurrido ante el Constitucional. Ahora se enviará al Congreso para su tramitación. Entre otras cosas contempla poner tope a los precios de los alquileres en las llamadas zonas tensionadas y penalizar a los grandes propietarios de viviendas. El Gobierno cree que la norma respeta las competencias de la comunidades autónomas "no le quepa la menor duda a nadie, es un texto que cumple con la Constitución".

El órgano judicial aprobó el jueves pasado el informe, crítico con el anteproyecto del Ejecutivo, al considerar que la vivienda "es una materia de titularidad autonómica". Tras conocerse el documento, la ministra del ramo, Raquel Sánchez, insistió en que el Gobierno "no invade competencias autonómicas" con esta futura normativa y recordó al CGPJ que sus consideraciones debían ceñirse a los puntos que podrían interferir con tres artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, relativos a los procedimientos de desahucio.

Entre las condiciones que pauta la ley como zona de mercado tensionado, se fija que el coste de la hipoteca o el alquiler (más gastos de suministros) supere el 30% de los ingresos medios de los hogares del ámbito. También se ponderará que el precio de compra o alquiler haya experimentado en los últimos cinco años una subida de, al menos, el 5% superior porcentaje de crecimiento del IPC de cada autonomía.

En caso de formalizarse la declaración, la Administración que la solicite debe elaborar un plan específico de medidas que corrijan los desequilibrios en el mercado de vivienda durante esos tres años. Además, el Gobierno podrá también desarrollar un programa específico para dicho ámbito y que le habilitará a buscar fórmulas de colaboración con el sector privado para estimular la oferta, diseñar medidas encaminadas a contener o reducir los precios, lanzar ayudas públicas adicionales al plan estatal de vivienda y aumentar la oferta de vivienda social. Posteriormente, en la disposición adicional primera se fija un mecanismo "excepcional" para intervenir el mercado hasta que las administraciones compensen con medidas el déficit de oferta, lo que popularmente se conoce como regulación del alquiler.

Lo primero de todo hay que distinguir entre grandes propietarios y un pequeño propietario. Se considerará que un gran propietario es aquel que tiene más de 10 viviendas. Pero a esa condición se añade otra. La del que el casero sea persona jurídica, no física. Es decir, que los grandes propietarios serán las empresas que tengan 11 inmuebles residenciales o más. Lo que el Gobierno establece para los grandes propietarios es una regulación de precios para bajar por ley los alquileres en base al índice de referencia para todos los contratos en las zonas de mercado tensionado y la retirada de privilegios fiscales. Si eres un pequeño propietario, el Gobierno propone incentivos fiscales para bajar el precio de hasta un 90%, pero también se deja caer la posibilidad de ver cómo se congelan los precios por ley.

Los que tengan ese tipo de viviendas recibirán un recargo en su IBI hasta el 150%, que podrán aplicar los ayuntamientos. No afectará a lo que se consideran causas justificadas de desocupación como segundas residencias, situaciones de desplazamiento laboral por trabajo o pisos que se ofrecen en venta o alquiler pero no encuentran clientes.

El arrendatario podrá acogerse, tras la finalización de su contrato, a una prórroga "extraordinaria" (de carácter anual y por un plazo máximo de tres años) de las mismas condiciones. Para nuevos inquilinos, se limitará también a la renta del contrato anterior, permitiendo subidas adicionales bajo determinados supuestos. Podrá aumentar un máximo de un 10% del último precio de contrato sobre la media de los últimos cinco si el propietario rehabilitó el piso dos años antes del vencimiento, si aplicó obras que suponen un ahorro energético del 30%, mejoras de accesibilidad o cuando se firmen arrendamientos por periodos de 10 años o más.

Los pequeños propietarios pueden acogerse a incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) de hasta el 90% si bajan el precio de sus viviendas en alquiler. Esa bonificación máxima se activará si el dueño decide bajar la renta de su inquilino un 5% con respecto al anterior contrato.

La siguiente escala propone una bonificación del 70% si alquila por primera vez una vivienda en índices de referencia de zonas tensionadas y lo hace a una persona entre 18 y 35 años. Otra opción para llegar a esa bonificación es destinar la casa a alquiler social en un precio inferior a los programas públicos para personas en vulnerabilidad.

Finalmente, se pauta un 60% para los casos de precios congelados pero que hayan acometido obras de rehabilitación y un 50% para el resto de casos.

Condiciones para los grandes tenedores de viviendas: Más de 10 inmuebles

Para los grandes tenedores, además de la limitación anterior, entra en juego los índices de referencia que elaborará el Gobierno y que posibilita bajadas de precios, aunque para este caso se da un periodo de 18 meses desde la aprobación de la ley para aplicar este sistema que regirá en zonas tensionadas de alquiler.

La figura de gran tenedor queda finalmente establecida en aquella "persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial".

Otro de los puntos del texto normativo es la introducción del "novedoso" concepto de "vivienda asequible incentivada", una figura necesaria para incrementar la oferta "a corto plazo" con precio "asequible".

De esta forma, se alude a los inmuebles de carácter privado, incluido las entidades del tercer sector, a los que se otorgará beneficios de carácter urbanístico, fiscal, o de cualquier otro tipo, a cambio de destinarlas a alquiler con precios reducidos a personas con ingresos bajos.

En materia de colaboración público-privada destaca también la creación de un fondo social de vivienda, destinado a fortalecer el parque público. La ley, en su exposición de motivos, alude a que el parque de 290.000 viviendas sociales apenas llega al 1,6% de los 18,6 millones de hogares en el país, mientras que en Francia, Alemania, Reino Unido o Dinamarca alcanzan el 15%.

Precisamente para aumentarlo se fija una reserva del 30% de las viviendas de las nuevas promociones a vivienda protegida, para lo cual se arbitrarán mecanismos de compensación de las administraciones a dichos promotores. No obstante, se podrá permitir excepcionalmente una reserva inferior o eximirlas para determinados municipios o actuaciones, siempre "que se garantice en el instrumento de ordenación el cumplimiento íntegro de la reserva dentro de su ámbito territorial de aplicación y una distribución de su localización respetuosa con el principio de cohesión social".

Para incrementar esa base de vivienda social, se alude también a la capacidad de los poderes públicos a ejercitar los derechos de tanteo o retracto en casos de ejecución hipotecaria o dación en pago de vivienda habitual de colectivos en situación de vulnerabilidad o en exclusión social.

De cara a aumentar la oferta de vivienda en zonas tensionadas, la ley faculta a los ayuntamientos a desplegar un recargo del IBI a la vivienda vacía que puede alcanzar hasta el 150%. El incremento mínimo para pisos desocupados será del 50% cuando, sin causa justificada, la vivienda lleve más de dos años vacía y pertenezca a un propietario que tiene cuatro o más inmuebles de uso residencial; del 100% cuando sean tres años (pudiendo modularse en función del periodo de tiempo de desocupación). Por último, está la opción de elevarlo un 50% adicional en caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.

Protección frente a los desahucios

También se fija una protección frente a los desahucios para personas en situación de vulnerabilidad, por medio de la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. De esta forma, los juzgados deberán solicitar a los servicios sociales un informe para acreditar si es una persona vulnerable en procesos de lanzamiento. De ser así, se suspenderá el desahucio hasta que la Administración encuentre una alternativa habitacional en forma de vivienda por un periodo de dos meses si el demandante es una persona física o de cuatro si es jurídica.

Por último, se garantiza la imposibilidad de vender vivienda pública al no poderse cambiar su calificación en, al menos, un periodo como mínimo de 30 años, bajo condiciones que lo justifiquen y para lo cual se exigirá la devolución de todas las ayudas concedidas. De esta forma, se busca evitar operaciones como la enajenación en 2013 de casi 3.000 pisos de la Comunidad de Madrid a un fondo de inversión y que luego fue anulado por el Supremo.