¿Cuánto dinero tengo que pagar para cambiar una hipoteca variable por una fija?

Todos los españoles con hipoteca variable se preparan para las consecuencias del actual escenario de alza de los tipos de interés, íntimamente relacionado con la inflación. Tal y como explica la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), si el Euribor cierra en 1,9 por ciento en septiembre, supondría un aumento de 2,392 puntos frente a 2021, momento en que se registraba un valor negativo (-0,492 por ciento).

Esta subida se traduce en un alza media de 84 euros al mes para una hipoteca de 100.000 euros, o lo que es lo mismo, unos 1.000 euros más al año. Por eso muchas personas se plantean la posibilidad de cambiarse a una hipoteca a tipo fijo, un paso que debe darse cuanto antes para evitar que este tipo de producto siga encareciéndose. Si estás pensando en cambiar de hipoteca o renegociar las condiciones de tu contrato, toma nota de cuánto dinero tendrás que pagar para cambiar una una hipoteca variable por una fija.

Cambiar de hipoteca variable a hipoteca fija es posible siempre que optemos por algunas de las vías disponibles para renegociar con el banco, bien con la entidad con la que firmamos el préstamo hipotecario en su día, bien con una segunda entidad que esté dispuesta a ofrecernos unas condiciones más ventajosas.

Eso sí, ten en cuenta que una hipoteca fija llevará aparejado un tipo de interés más elevado que una hipoteca variable -lo que no significa necesariamente que sea más cara-, ya que la gran ventaja que ofrece es precisamente garantizarte un precio estable durante toda su vida. Esto implica que la entidad sea quien absorba los vaivenes del mercado. Precisamente por este hecho, muchas veces las hipotecas a tipo fijo tienen una duración más limitada: por ejemplo, 15 años como máximo en lugar de 30.

De un lado, un préstamo a devolver en menor plazo de tiempo implicará desembolsar una cuota mensual más elevada; de otro lado, cuanto menor sea la duración de la hipoteca, menos intereses acumularás, aunque es importante tener en cuenta todas las variables, incluyendo por supuesto el tipo de interés aplicable. No olvides que las hipotecas funcionan con un tipo de interés compuesto. Además, otra ventaja es que, al acumular el esfuerzo en pocos años, quedarás libre de hipoteca mucho antes, si bien debes respetar la -difícil de cumplir- regla de no gastar más de un tercio de tus ingresos en vivienda.

Lo cierto es que, en el contexto actual, las hipotecas a tipo fijo se han vuelto mucho más atractivas precisamente por la estabilidad que ofrecen, en contraste con la volatilidad actual de las hipotecas a tipo variable. La consecuencia de este movimiento de la demanda de préstamos hipotecarios es que las hipotecas a tipo variable se abaratan, mientras que las hipotecas a tipo fijo se vuelven más caras.

En cuanto a cómo pasar de una hipoteca variable a una fija, existen tres formas de hacerlo. La primera -y más sencilla- es una novación hipotecaria, que consiste en negociar con la entidad modificando las condiciones del contrato. En este caso, al pasar de un tipo variable a un tipo fijo, cambiará el coste total del préstamo, y es posible que deban modificarse otros aspectos en el camino, como el plazo de devolución. Por ley, la comisión de novación que puede cobrarte tu banco será como máximo del 0,15 por ciento durante los tres primeros años de la hipoteca, desapareciendo a partir de esa fecha. Muchas entidades optan por no cobrarla

Otra opción es la subrogación del acreedor, algo más complicada. Se trata de pasar nuestra hipoteca a otro banco (el acreedor) y, para ello, deberemos haber negociado previamente con otra entidad. Es importante tener en cuenta que puede existir una cláusula en nuestra hipoteca que nos obligue a pagar una comisión en caso de dar este paso. Si es así, deberás tener en cuenta esta suma a la hora de calcular si la operación que te planteas es verdaderamente rentable. La comisión por subrogación es idéntica a la de la novación.

También puedes optar por cancelar la hipoteca y firmar una nueva que cuente con un tipo de interés fijo en lugar de variable. Tal y como explica Idealista, se suele optar por esta opción cuando, además, queremos ampliar el préstamo por cualquier motivo (por ejemplo, una reforma en casa). Esta operación es la que más cara puede costarte: la comisión por cancelación puede llegar hasta el 1 por ciento del precio de la hipoteca, sin olvidar los impuestos y gastos que se generan al formalizar un nuevo préstamo de este tipo.

Por último, ten en cuenta que, en pleno escenario de alza del euríbor, las hipotecas a tipo variable suben para todos, pero no suben para todos por igual. No es lo mismo una hipoteca recién firmada que una hipoteca 'a mitad de camino', y esto se debe a que el método que se utiliza en la mayor parte de las hipotecas firmadas en España es el llamado 'método francés'.

Tal y como explican desde Idealista, este sistema de amortización (cuya fórmula es compleja) implica que durante los primeros años de vida del préstamo la mayor parte de la cuota vaya destinada al pago de intereses, mientras que, a medida que pasa el tiempo, estos porcentajes se irán invirtiendo hasta que la mayor parte de tu cuota vaya destinada a pagar el principal y no los intereses generados. Esta fórmula permite al banco asegurarse el cobro de los intereses cuanto antes, pero también provoca que, si firmaste tu hipoteca a tipo variable recientemente, la subida del euríbor te afecte mucho más, ya que el grueso de tus cuotas consistirá en el abono de intereses y, además, el importe de la deuda pendiente (sobre la que se calculan los intereses) será más elevada.

En definitiva, es importante que estudies cómo te afecta el alza del euríbor en tu caso específico, ya que es posible que la proporción de intereses que pagas en tus cuotas sea, a día de hoy, tan reducida que el efecto en tu cuota mensual sea lo bastante insignificante como para que no te compense un cambio.