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La pandemia de coronavirus ha cambiado el mercado del alquiler en las grandes ciudades españolas. No solo ha bajado los precios de los pisos, sino que además han aparecido las claúsulas covid que contemplan los cambios inesperados en las condiciones que establece el contrato original. ¿Son legales estás claúsulas, nos convienen? El abogado José María González López, un experto en la materia nos aclara las dudas.
Un estudiante universitario de un pueblo de Ciudad Real que alquila en Barcelona un piso a compartir con otros dos compañeros, con un contrato de un año de duración. Sin embargo, de pronto el centro educativo suspende las clases presenciales y uno o todos tienen que regresar a sus casas y dejan de pagar. Para estas situaciones, caseros e inquilinos se plantean la inclusión de cláusulas que los protejan. ¿Son legales estas cláusulas?
"Casi cualquier cláusula que se introduzca en un contrato de arrendamiento de vivienda de estudiantes será válido. Podremos excluir aquellas que atenten contra el orden público por supuesto", explica el abogado José María González López, con amplia experiencia en la gestión de Patrimonio, que aclara "tampoco se podrá exigir una fianza superior al equivalente de dos mensualidades".
Sin embargo, este experto con despacho en Málaga, asegura que "en caso de un nuevo confinamiento que provoque que los estudiantes dejen la vivienda, el contrato se mantendría si siguen pagando, pero si dejan de pagar la mensualidad, no será válida la cláusula por la que se entiende resuelto el contrato y más si existen enseres de los estudiantes en la vivienda. En tales casos, el arrendatario podrá reclamar las rentas y solicitar judicialmente la resolución anticipada del contrato (o esperar al vencimiento del mismo)".
La situación de la crisis sanitaria ha ralentizado la compra de viviendas, han desaparecido temporalmente los Airbn y otras plataformas de alquiler vacacional. Son ahora propietarios y los inquilinos quienes gestionan sus contratos, ya sea a través de inmobiliarias o de despachos de abogados dedicados a la gestión patrimonial.
Así que la recomendación de González López es que la introducción de estas claúsulas covid son aconsejables siempre que "no atenten al orden publico o sean contrarias a los principios generales del derecho, o abusivas) o se trate de vivienda habitual. "El derecho no puede regular de modo casuístico cualquier circunstancia que pueda darse", advierte este abogado. "Es mejor acudir a lo que se pacte en un contrato y para ello siempre es aconsejable tener un buen contrato redactado por un especialista, y no copiado de aquí y de allá".
Por ello y considerando todas las situaciones inesperadas que puedan surgir en estos tiempos de pandemia, lo mejor es prever e incluir claúsulas que amparen a unos y otros. En ese sentido puede resultar muy aconsejable en los arrendamientos de locales de negocio y en en algunos alquileres de vivienda delimitar en una cláusula si al inquilino le sobreviene una situación de grave necesidad especificando las decisiones a adoptar para facilitar al inquilino el pago de la renta en tal caso.
Tal y como ya hacen algunos seguros de coche, también se puede incluir una claúsula en el supuesto de la pérdida del puesto de trabajo del inquilino, como consecuencia de una restructuración de plantilla por el COVID-19 que se lleve a cabo hasta antes de final de año, en la que se contemple el derecho a una reducción del pago de la renta durante unos meses (los que decidan las partes), abonando el resto aplazado. Esto siempre que el inquilino vea mermados sustancialmente sus ingresos y evitar al mismo tiempo que el propietario tenga que acudir a un procedimiento de desahucio ante el impago de la renta.
¿Cómo se redactan estás cláusulas covid? No es lo mismo si ya tengo un contrato de alquiler en curso o es uno nuevo. El abogado José María González López explica que se puede incluir un anexo y un contrato que ya tengamos e incluso podría interesarnos hacer uno nuevo. "No olvidemos que para ser válido ha de ser firmado por todos".
"Si estamos hablando de un contrato existente, será suficiente un anexo al mismo, aunque supusiera una novación (modificación) de clausulas ya existentes (y no solo la introducción de nuevas), pero como todo contrato, tal anexo no olvidemos que para ser válido ha de ser firmado por todos".
Este abogado añade que "redactar un contrato nuevo, si estamos hablando de un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, supondría modificar la duración del mismo en la práctica, cosa que puede no interesar al arrendador. Un contrato de tales características, aunque sea por un año, puede tener una duración de cinco a voluntad del inquilino. Si existe un contrato, por ejemplo, con una vigencia de dos años, y ahora se firma uno nuevo por un año, como el inquilino lo puede ‘alargar’ hasta los cinco, en la práctica sumaríamos siete. En tal caso sería aconsejable (si el arrendador no quiere llegar a 7 años) hacer una novación del existente".
Además de las cláusulas el arrendador puede pedir otras garantías adicionales la contratación de un seguro de alquiler que asegure al propietario del piso el cobro de la renta en caso de impago del inquilino. Estos seguros permiten ampliar la cobertura a los daños que pueda ocasionar el arrendatario en el inmueble.